刚刚从新加坡研修公共政策归来的万通董事长冯仑今日说，从公共政策管理角度看，总理提出“房地产调控”这个说法有问题，应该改成住宅调控。“住宅必须调控，而房地产必须成为城市化发展的支柱产业，这样才准确。”

冯仑是在第五届中国房地产科学发展论坛上提出上述观点的，“现在住宅只占到增量房地产的一半左右，所以你不能天天说房地产调控，如果这样子话，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空间聚集。”

他在发言中还提到，“城镇化究竟是什么事？我觉得有一个提法非常简单，就是聚集，聚集第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集。”冯仑接着强调，“跟乡下来比，城镇化不聚集不能叫城镇化。”

目前新加坡新的市政要求，一平方公里要装4万人，而北京则不到5000人，所以冯仑认为，中国房地产发展到现在，国内城市在空间形态上聚集不够。“昨天飞机上看到一个数字，香港做史上最大的拆迁，这个拆迁发现一平方公里放了190万人，新加坡的数据从8000到1万，现在涨到4万，这个是可以承受的，只是怎么摆。”

在冯仑看来，房地产行业是给城市化按摩的。“如果是一个懒婆娘、傻婆娘，弄的家里乱七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，摆得很好，觉得回家很好。房地产是管空间聚集，服务产业聚集，最后让人口聚集更舒服。”

对于房地产行业未来发展方向，冯仑认为，按照统计，城市里应该有120多种功能，由此，房地产应该是全业态的服务，而不单纯是住宅。

冯仑表示，房地产创造有价值的空间就在于，由单一的住宅将会进入全业态的服务，全业态的服务价值链又开始发生变化，由低端简单的价值链，到终端的服务业，到高端的金融产业，随着城市化的变化，我们作为为城市化提供空间解决方案的一个行业，我们就进入了一个全业态和全价值链的一个转型。

“大家知道，万科光商用不动产，沉淀的资产就有500亿以上，也就是说城市化发展，对空间形态复杂性的要求，使地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，只有这样我们才可以存在。”冯仑说道。