重视预期管理

让人们对调控的长期效果有信心

上半年,房地产市场形势分化仍然明显,房价地价上涨压力主要集中在一线城市。“一线城市集中了各种优质资源,人口聚集效应过强,这从根本上导致了这些城市房价易涨难跌。”华北珠江公司副总经理赵津说。

事实上,一线城市对“国五条”新政的执行力度比其他城市明显严格,出台的调控细则也更为严厉。据统计,北京目前约有两成左右的二手房交易执行了缴纳20%个人所得税的政策。新政出台后,在信贷和税收政策的综合影响下,成交量大幅萎缩,改善性需求受抑制最为明显,但二手房房源供应量也出现更为明显的萎缩,削弱了调控效果。

而行政色彩更为浓厚的新建住宅限价政策,在实际执行中,也遭遇了部分项目通过另签精装修合同等方法来提高售价,实际执行效果打了折扣。

“尽管调控政策越来越严格,但我们看到,地价上涨、资金比较宽松、供求紧张……导致房价上涨的各种因素目前依然存在,如果资金面不出大问题,一线城市房价上涨压力仍然很大,也凸显了调控的难度。”赵津说,一线城市的调控必然会常态化,但要实现市场健康发展的调控目标,调控政策本身也应该做一些调整。

“要分析房地产市场的长期走势,必须理解,住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品,它的价格不仅取决于当期的供求关系,也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示。

巴曙松认为,楼市的预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感程度远远大于潜在供给的调整速度,这就意味着两者之间的缺口常常存在,并且很容易在短期内突然放大。在这种情况下,如果调控只是着力于调节当前的供求关系,而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给,那么调控的效果往往十分有限,甚至会成为房价上行的推手。

中国房地产协会副会长朱中一表示,目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策,难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。未来楼市调控,在努力增加市场供应的同时,应更加重视市场预期。在“国五条”的一系列政策中,专门提出要加强市场预期管理,正是看到了预期的重要性。下一阶段,应进一步稳定政策、强化政策的落实和执行、加强市场信息的公开透明和及时发布,抓紧推进住房信息联网和房产税扩围等长效机制建设。只有这样,人们才能对调控的长期效果有信心,预期才能更稳定。