小区电梯故障频出考验物业管理能力—

今年7月，朝阳区惠新东桥安慧东里18号楼三单元两台电梯停运半年，居民十分不满。王苡萱/摄

■社区调查

随着北京高层住宅越来越多，电梯成为都市人出入家门不可缺少的工具。随之而来的，故障电梯、“吃人电梯”等也愈加频繁地出现在媒体和业主论坛上。不仅十几二十年的“老楼”常出电梯问题，不少新入住的小区电梯，甚至还未交房的高层电梯也故障频发，造成高层住户生活不便。记者对几个出过事故、居民反映问题较多的小区进行实地体验，根据小区内电梯的使用现状，尝试提出小区电梯出现事故后的维修方式、方法。

　　■社区红榜

宣外东大街社区物业每周例行检修

宣武门外东大街社区4号楼内有3台电梯，该楼共10层。记者看到，整个电梯轿厢干净、整洁。电梯左侧统一挂着乘梯须知和电梯司机守则的说明，并配备了统一的座椅、风扇和一个小的箱子。

记者随机采访的多位居民对电梯运行状况都表示了满意。一位老住户表示：“电梯总是干干净净的，很少有故障。电梯工都认识了，出入都打招呼，在几楼也都知道，感觉挺好的。”

一位崔姓电梯工作人员表示，她已经在此工作近10年，上岗前都必须经过一周专业培训，需要通过操作资格考试。对于电梯里出现的一些异常情况或者应急情况，他们都知道如何应对。每天早6点至晚12点，都有工作人员轮流值班。除了开电梯，他们每天都会保持电梯的清洁。

据了解，每周固定日期，物业负责电梯的专门维修人员会对电梯进行例行检修，每半个月进行一次大的检修。目前，电梯的使用状况良好，很少出现故障。

■社区黑榜

荣丰2008三期入住两年小毛病不断

家住17号楼的张先生表示，该楼共16层，每层有25户居民，有三部电梯，其中一部电梯近两个月一直没有修好，处于关闭状态，其余两部电梯经常出故障。上下班高峰，很多居民根本挤不上电梯，通常都要等好几趟才能挤上电梯。16号楼也是同样状况。家住8号楼的刘先生则表示，电梯的外观让人不敢恭维，电梯的按键、外框、地板都有不同程度的损坏。

在16号楼，记者看见走道上的电梯门框已经损坏。电梯里的按键有三分之一磨损，看不清楼层数字。几位业主走进其中一部电梯之后，发现按键没有反应，使劲按了几下，电梯才开始运作。在电梯往上升的过程中，有较明显的晃动感。

据了解，该小区三期入住至今两年，电梯还未出现大的故障，也没有动用过公共维修资金。物业安保部门朱姓负责人表示，物业有4名电梯检修工作人员负责整个小区的电梯维护和保养。电梯每年都定期进行年检。目前小区的电梯都有工人在检修。他否认了电梯经常出故障的说法，只称电梯曾经出过一些故障，但是一般很快就会维修恢复正常。

负责电梯维修管理工作的于师傅表示，目前小区内共有电梯50部，除16号楼、17号楼有两部电梯因部件需要更换而无法使用外，其余的电梯运行基本正常。他表示，17号楼的一部电梯由于重要部件有损坏，联系厂家调换修理需要时间，故而停运了一个多月。

丰台区南顶村光彩家园32号楼共有20层，楼内有两台电梯。居民们称，该楼建设于2001年，从去年10月开始，两部电梯频繁出故障，后来，经过业主们协商，动用了维修基金对两部电梯进行维修。今年4月，物业贴出公告称电梯已修好，但后来仍经常出故障。以前历次故障都是有惊无险，但是今年7月底，楼内一位业主乘坐电梯被摔成骨折，电梯再次停运，直到今天仍未恢复。近两个月以来，楼内居民们每天都要爬楼梯上楼。

记者在32号楼一层看到，两部电梯都已经停运。两位18层的住户刚从超市购买了一堆东西回来，也只能气喘吁吁地爬上去。一位居民自嘲说：“现在是一天只敢出门一次，老这么十几层的爬，谁都受不了。”

在一层玻璃上，贴有一张2009年9月9日在大红门街道召开的关于32号楼电梯维修事宜的会议纪要。上面称，小区物业的刘经理在会上说，物业公司本打算将3部有问题的电梯（32号楼内的2台电梯和小区内另一栋楼内的1台电梯）进行改造，但是没有得到北京市房屋质量监督局的批准，只同意对电梯进行维修。

电梯厂商现代电梯公司的负责人表示，电梯常年得不到正常维护，以至于配件老化，再加上电梯出故障后没有更换现代电梯的原装配件，使电梯的质量得不到保障。现经过改造已经达到运行标准，已经向上海现代电梯公司发函，要求其派员来为改进后的电梯进行检验。

今年2月16日，经过海淀区特种设备检测所检测，在海淀区岭南路38号院1号楼内的两部电梯均已老化，检测所出具了正式报告责令停止使用，两部电梯需要大修改造。从5月初开始，两部电梯正式停用，至今仍未恢复。该楼共16层，共有112户居民，大多数是已经退休在家的老年人。

该楼属于房改房，一部分房子已经被业主出租，还有一部分房子由业主的父母居住，“征集业主签名困难比较大。”为了动用公共维修资金，使得两部电梯尽早修复、恢复正常使用，楼内的业委会和物业曾组织过三次业主签名征集。

该楼的大产权分别归属两个单位，70%产权归属中国国际贸易促进委员会（简称贸促会），30%产权归属北京纺织品进出口公司，该单位撤销后，产权移交给北京英厦物业管理有限公司。征集完业主签名后，业委会向贸促会提出申请，“需要通过初审、复审等一层一层上报阶段，程序相当复杂，几个月过去，现在还在最底层”。

同时，他们还向英厦物业要求支取公共维修资金，“但是，物业账面上已经拿不出这笔钱，现在仍在催缴。”该楼产权归属不一，让小区业主们很难使用到公共维修资金来维修、更新电梯。

昨天下午4点，楼内很少听见有人走动，各层的电梯门已经蒙上一层薄灰。业委会负责此事的段先生很担忧，“只能等，大家也只能每天爬楼，不知道什么时候才能重新用上电梯。”

今年7月底，市住建委对城南嘉园、万泉新新家园两小区的物业安全管理情况进行了检查。在万泉新新家园，检查人员意外地遭遇电梯故障，在28号楼5单元进行电梯检查时，两次出现电梯关不上门的状况，并且电梯里没有关门按钮。据了解，该电梯已连续运行8年，但其间从没进行过中修和大修。

市住建委分别对城南嘉园物业盛世开元物业和万泉新新家园物业万通物业下发了整改公告，要求其分别在5天和15天内进行整改。整改通知在小区内进行公示，由业主进行监督。

市住建委副主任张农科在检查中表示，如果出现电梯故障等问题需要大修，物业公司可直接向住建委提出申请，在不经业主讨论通过的情况下，也可动用物业维修基金，相关政策将于近期出台。

京华律师事务所马传贞和王佳红律师解释称：购房时，开发商会给业主一份住宅使用说明书和房屋质量保证书，在业主入住的时候，委托一个物业公司和业主签订物业服务合同，上有电梯的使用年限等问题。

在这个期限内，如果电梯出现问题，应该由开发商或开发商委托的物业公司来负责；如果因为电梯质量问题，导致了业主的人身伤害，可以直接要求厂家来承担侵权责任。

若过了电梯保修期限，则需要动用小区业主的公共维修基金。一般公共维修基金会存放在小区办或者物业公司，目前北京的大部分小区都存在小区办，小区办会统一托管给银行。

首先召开业主大会，通过双三分之二原则，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。物业公司或者业委会持三分之二以上业主的表决，和维修电梯的预算方案，去小区办申请，小区办进行审查后确定其真实性，在期限内确定后，通知物业或业委会实施维修方案。业委会或物业可以持小区办开具证明去银行取钱。

最高人民法院有一份关于审理建筑物区分所有权纠纷的司法解释，其中规定业主有权要求物业公司公开公共维修基金的使用情况，如果物业不配合，业主或业委会均可以提出诉讼。如果新老物业更替出现困难，业主可以请律师进行指导，目前已经有类似成功案例。（记者赵颖唐琼）