国家统计局7月18日发布的数据显示，2013年6月份全国70个大中城市，新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅价格环比上涨的城市分别有63个和55个，分别比上月减少2个和9个。约半数城市房价环比涨幅有所收窄。

    此外，中指系统数据显示，2013年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。其中，2013年上半年，重点监测的30 个城市中，有28 个城市成交面积同比2012 年上涨，其中温州涨幅最大达152.62%；2 个城市同比下跌，其中苏州下降43.51%，贵阳下降3.18%。重点城市同比2012 年上半年均有不同程度上涨。上半年，重点监测的30 个城市中， 7 城市成交均价同比下跌，重点城市中除重庆外成交均价同比均略有上涨。

    2013年上半年：重点城市量价齐升的六大原因

    2013 年上半年，重点城市住宅市场量价齐升，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为六方面：

    第一、上半年总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致量价齐升的最根本的因素。

    国家统计局数据显示，1-6月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是，CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。

    此外，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。而至6月末，广义货币(M2)余额105.45万亿元，同比增长14.0%，才出现略微下调“流动性”收紧的现象。总体来看，上半年市场流动性的相对宽松助推房地产市场量价齐升局面的形成。

    第二、随着市场“基本面”逐渐好转，房地产投资、新开工面积、销售情况等指标持续好转，促使房地产市场成交量价持续回升。

    第三、新国五条细则落地前，二手房交易20%个人增值税政策的“末班车”效应导致市场集中放量，此政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致上半年总体上量价齐升的结果。

    第四、因品牌房企半年报因素，不少品牌房企在5-6月份加大推盘力度，甚至有些房企推出全员营销的概念，总体上导致6月份量价齐升，出现“红六月”的翘尾行情现象，助推上半年重点城市量价齐升。

    第五、上半年市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。

    第六、品牌房企资金面已不太紧张，2013年上半年跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

    中指系统数据显示，2013年6月十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%。具体来看，广州上涨2.74%，涨幅最大，南京、北京、深圳涨幅在1.5%-1.7%（含1.5%）之间，重庆（主城区）、武汉、杭州、上海涨幅介于0.5%-0.8%之间，成都、天津分别上涨0.19%、0.15%，涨幅较小。

    下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓

    从目前来看，上半年流动性宽松，下半年流动性会适度收紧，要优化金融资源配置，“用好增量、盘活存量”，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。

    从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。

    根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。

    从以上数据分析可知，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，资金供应量确实对于房价上涨起到推动的作用。

    但是，央行网站消息，截止6月末，广义货币(M2)余额105.45万亿元,同比增长14.0%，比上月末低1.8个百分点，广义货币(M2)同比增速开始回落，如果按照M2 2013年同比增长13%政府政策制定之初的目标执行，那么，也就意味着下半年市场流动性将适当收紧。

    此外，从以上相关部分发布的房价数据可知，房价上涨城市数量比较多，已出现持续上涨的压力，下半年房地产市场调控的压力仍然较大，预计也会通过后期政策的强化执行、市场流动性适度收紧，楼市长效调控机制的出台等措施，加强房地产市场调控，防止房价报复性反弹。

    从宏观经济的角度来讲，上半年国内生产总值248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。在经济增速“降温”的市场背景下，通过上述的措施，从今年下半年开始，市场流动性要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来市场层面趋势来看，今年下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓。但是，总体来看，由于下半年大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。

    下半年以“现金为王”，明年可能引起市场“降价潮”连锁反应

    国家统计局数据显示，1-6月份多项指标比1-5月份出现了同比增速回落的现象。如2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%(扣除价格因素实际增长20.3%)，增速比1-5月份回落0.3个百分点；1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点； 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%， 增速比1-5月份回落6.9个百分点。

    从开发企业到位资金构成情况来看，1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。在其他资金中，定金及预收款15713亿元，增长51.2%；个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。其中自筹资金、利用外资的增速明显，所占比例也在逐渐增加。

    1-6月份多项指标比1-5月份出现了同比增速回落，以及开发企业自筹资金、利用外资的增速明显，说明尽管上半年市场基本面已经出现回暖，但是，下半年对于市场或房企来讲仍有一些不确定性的因素，尤其是在“钱荒”及楼市长效性调控机制预期即将出台的市场背景下，未来市场走势更显得扑朔迷离。

    从钱荒的角度来讲，由于银行“流动性”趋紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升 ，如果这个时间持续超过6个月以上， 由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售回笼资金，才能够支付前期拿地的地价款。

    从另外一个角度来讲，如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到2014年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，无论是在经营策略上，还是在寻求逆势扩张的过程中，都应该比较谨慎，尤其是针对比较激进的房企，再拿溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，可能会在未来遇到经营风险。

    从楼市长效性调控机制的角度来讲，极有可能通过保障性住房、房产税、类似于二手房交易20%增值税等“三位一体”的方式进一步调控房地产市场，坚持“去投资化”，防止把房产当做投资的工具，让整个房产市场回归到以居住为主的自住属性。

    从今年7月份全国的市场成交表现来看，市场成交量已经出现了适当的回落，尽管有天气及传统市场淡季的因素影响，但是，我们不能否认市场流动性趋紧等因素将会对于下半年的市场走势及房企的现金流产生非常重要的影响。

    因此，在下半年“流动性”趋紧及楼市长效性调控机制即将出台的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。

    但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。