住建部政策研究中心主任 秦虹

2013年7月23日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会拉开帷幕。本届年会以“家国梦：协调发展与多元结构性转型”为主题，来自政府机构、行业协会、经济学界、知名地产企业等近千位行业领导齐聚一堂，共议房地产行业的可持续发展。以下为住建部政策研究中心主任秦虹主题演讲的内容。

对房地产行业健康发展有信心

我发言的主题是房地产业健康发展的信心与恒心。刚才聂会长将我国房地产业的情况进行了梳理，第一上半年70个大中城市部分城市房价上涨比较明显，第二全国商品房目前的在售面积总量比较大，增幅比较高，就目前的情况，目前对中国房地产市场的泡沫论和崩盘论，可以说是充斥了舆论界。如何看待中国房地产市场的发展，我首先想表达一个信心。

为什么要有信心，从各个层面来看，面对今年上半年短期的房地产市场的变化以及中国经济走势的不确定因素，我们没有看到新一届政府反复和频繁的出台调控政策，我们看到7月20日中央银行全面放宽贷款利率的改革，没有对现行人的商业性房地产贷款政策进行调整，表明了什么，至少表明了两个方面，第一表明了新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维。第二表明了这次央行的改革，关于全面放松贷款利率的改革，是通过结构性的措施，引导储蓄向生产投资，发展市场，促进社会融资多元化，同时限制房地产投资性需求，我想从政策层面，无论是针对房地产的政策，还是从宏观的货币政策以及对房地产的态度来看，我认为这一方是有利于引导预期，防止房价脱离经济基本的过快上涨而引发的不稳定，这是有利于未来的房地产长期的健康，而不是简单的对短期进行调控。

目前中国房地产的需求到底是怎样的状况。

我们认为，中国现在的房地产市场跟改革时的前十年就是1998年到2008年的十年发生了变化，当时的前十年，中国的房地产市场存在着两大供给任务，一个是结构性的弥补，第二个是应对新增的需求，过去十年中国新增城市人口是3亿人，现在经过十年的快速发展，今天的房地产市场出现了新的格局，这种格局主要是由人口结构决定了住房需求的周期。从人口结构目前来看，对住房供给较大的20到49岁的人口，对购房贡献比较大的人群占了全国总人口的55%，各大城市中每年新增常住人口中，20岁到30岁年轻人群的占比超过了55%，也就是说目前人口的结构中年轻化的刚性需求的占比是比较大的。对购房和房地产市场影响的另外一个人口就是高储蓄人口占比仍处于高位，占到人口的比重是相对较高的，如果将35岁到64岁人口作为高储蓄人口占比的话，目前是42.6%。因此高储蓄人口占比较高，有利于房地产市场的繁荣发展。

从另外一个角度来讲，我们根据世界城镇化发展的规律看得到。城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的发展阶段，人口流动结构是不同的。当城市化率在50%以下的时候，城市人口的增加，可以说大中小城市人口增加，人口流动主要体现在农村向城镇转移，一旦城镇化率超过50%的时候，城市人口的增加主要体现在中小城市人口向大城市集中的格局。这些年来中国房地产的变化也呈现了这样的格局，城市发展的格局决定了中国房地产发展的格局，中国房地产市场不是没有需求，而是需求发生了变化，总量上仍然有空间，现在的人口和家庭户数以及住房的套数证明，还没有达到现代发达国家所出现的住房套数和家庭户数超过10%的发展阶段，结构上需求仍然会增长的，中国家庭小型化是目前的特征，最新的人口普查家庭人口是2.8，之前的统计是3.11人，这是过去十年人口的变化，如果总的人口增加3.8%的话，一代家庭增长了120.8%，家庭小型化的趋势增长的话，人口不增加，住房需求还会增加的，不仅仅是住房家庭不好的需要改善，即使面积上已经达到一定要求的，但是随着收入的增加，改善性的需求也是在不断的增加。

今天政府理性的思维，加上市场新的格局，目前来看，我们是有信心的，只要我们的调控政策和市场的选择能够真正的做到保障到需要保障的，支持应该得到支持的，限制投机和炒房的，尊重市场的规律，满足房屋需求供给的人群，把握好节奏，中国房地产会走出健康的局面，我对此是有信心的。

当前中国住房背负了太多社会问题 非调控能解决

当前影响房地产市场的因素是多而复杂的，这个图是今年1—6月份全国70个大中城市房价同比变化的图，大家看到怎样的结果，我们看到的结果是，这次房价上涨过程中，全国一线城市成为领头羊，涨幅最高，比如说北京怎样的房屋上涨得比较快，学区的房上涨得最快，本轮北京的房价涨幅最高还是学区房，说明怎样的问题，说明不是简单的供应和需求的关系，影响房地产有很多重要的因素，包括外部的因素，决定了房地产供应和需求，如果外部的因素和制度条件不能得到有效的改善的话，房地产的健康发展也面临很大的压力，因此我们要有恒心，就是要持之以恒的进行改革，解决影响房地产市场快速发展的外部制约和环境。我们认为现在中国住房的需求，房屋的问题，背负了太多的社会问题，不是调控政策所能解决的，尽管北京有全国最严厉的调控政策，例如住房、户籍、教育、医疗等等的问题，在北京学区房上涨得快，因为能够在学区买一栋房屋，我们的孩子就可以在这里享受到好的教育，如果不能在这里买房屋，家人基本的医疗保健就不能在当地落实，因此必须在当地购买房屋。即使他们不缺少房屋，但是为了孩子的教育，要购买更高价的学区房。买了那个地方就是购买教育，而不仅仅是购买房屋。

现在整个城市地方政府的收入中，对土地依赖程度比较高，工业用地的出让，商务用地占的比例较低，价格较高，商业用地跟地方政府的财政紧密的捆绑在一起，如果不能有效的改进的话，我们认为地价的上涨影响房价上涨的问题很难解决。东西部发展不均衡，导致人口急剧的不均衡，加速了不理性的人口急剧，必然导致大城市的需求，超过了本身应该负担的需求，这样的话，就不是调控政策能够解决的，因此需要通过改革，有效的推进大中小城市的协调发展。

中国的金融制度没有信誉贷款，我们从事工商业，如果想得到贷款的支持，必须要有抵押物，必须迫使企业家购买房屋，从而获得生产和服务性需要的资金，从而推动了房屋的购买，家庭资金如何投资，如何保值增值，如何不变质，这些问题不能得到有效的解决的话，那么房地产仍然存在保值增值的问题的话，这些需求都超出了房地产业自身的需求，因此房屋所有的社会功能不能进行有效的改革，不能进行减负的话，我认为房地产业的健康发展有很长的道路要走，因此改革不是简单的事情，改革是艰难的，触动很多的利益，要有很多制度进行调整，需要坚持不懈的进行，才可以解决房地产市场长远发展的问题。

我们认为，只要我们在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整，长远的改革上持之以恒，我们有信心能够解决目前中国房地产市场存在的局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价的问题，促进房地产业健康的发展，而不是泡沫。