全联房地产商会创会会长 聂梅生

2013年7月23日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会拉开帷幕。本届年会以“家国梦：协调发展与多元结构性转型”为主题，来自政府机构、行业协会、经济学界、知名地产企业等近千位行业领导齐聚一堂，共议房地产行业的可持续发展。以下为全联房地产商会创会会长聂梅生主题演讲的内容。

各位嘉宾大家早上好，很高兴来参加博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会，我今天演讲的题目是，房地产形势分析与政策。首先说一下今年上半年房地产的总体形势是怎样的，用一句话来说，各项指标处于本轮调控以来的高位。调了两年，现在处于高位，五、六月份运势比较高，首先看房地产的投资，我们看到在调控期间在2012年和2013年大部分的时间，房地产的投资对固定资产的投资是负拉动，但是到了2013年形成了正拉动，也就是从去年的16.2%增幅到现在的20.6%，从负拉动转变为正拉动，我们的贡献率是20%。6月份和5月份现在都是20%以上，超过了固定资产的增幅，投资方面处于高位。

第二，大家关心的交易量和交易额，从去年调控是负增长到现在一下子变成了正增长。商品房的销售额今年的1、2月份达到了77.6%的增长，非常的高。销售面积达到了50%左右，大家想一想，这么短的时间突然的上升，当然会催生一些新的政策，因此“国五条”就是在这样的情况下出现的，现在的情况是，到了五、六月份的之后，下行比较快，出现了下降的趋势，说明房屋住建部那么好卖了。从最高的77.6%的增长到6月份的43.2%，下降得非常快。总的来说，我们的销售增长是强劲的，一、二、三线城市的住宅情况是回暖的。

我们再看一下开发商是否差钱。从今年的高位到33.7%增长开始走平，交易量和交易额没有明显的下降，逐渐的走平。1—6月份达到了32.1%的增幅，说明开发商是不差钱，运行稳定，资金来自于个人贷款按揭，企业的资金开始恢复，资金的充裕率达到1：1.5，这种情况下，资金回流得非常快，大量的资金在房地产企业中。

现在1—6月份的情况是非常的好，资金是充裕的。整个的景气指数是比较平稳的，达到97.29%，两次金融危机的时候，2009年97.4%，主要的问题是说，目前存在的问题在哪里，一个是土地购置面积虽然有比较大的增长，主要集中在一线城市，增长了90.3%，就是土地供应面积。但是1—5月份商品房的新开工面积只有30.4%，在一线城市而言具有非常强烈的反差。一线城市土地大量的购置，但是开工量减少，这说明怎样的问题，说明供给有问题。二、三线城市土地供给减少，总的来说三线城市是负增长的，开工量并不大，这是目前比较大的焦点问题，说明整个房地产的数据中，一线城市有钱买地形成地王，说明还在上涨的过程中。

今天前面几位都讲到房价的调控，这张图很明显的说明了本轮调控的情况，这是国家统计局的数据，从2001年1月到2013年1月的情况，来看一下，76个城市中67个上涨，3个下降，调控的第一、第二年调控有用，调控到零的效果。2012年以后，下降是零，上涨的是67个城市，调控回到了原点，该上涨的还是上涨。一系列的调控包括四限已经走到了极限，从国家统计局发布的数据来说，同比的数据没有改变，问题还是这么多的城市的价格在上涨，价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多，这是调控后的结果，我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况。

上半年的房价，环比是63个城市上涨，达到了2.4%，如果同比的话是69个城市上涨，而且涨幅最高的是16.7%，我们的GDP才是7.6%，房价上涨了16.7%，我们信誓旦旦的说，房价的涨幅不能够超过GDP，不能够超过人均收入，人均收入上一年是多少，还不到7%，因此是大大的超过了。上半年来说，房价调控的目标无法达到，下半年是平稳的，或者是一点都不上涨或者是平稳下来，因此目前的情况是严峻的。

大家都知道如果环比上涨2%的话，一年就上涨了20%左右，这样的情况之下，6月份的10大城市的二手房上涨了19.88%，这就是20%的概念，十大城市的二手房上涨了20%，我们想想“国五条”是怎么出台的，二手房交易要收税20%，这个税没有收到，地方政府也不认帐，因此“国五条”就落空了20%没有收到，但是二手房的房价上涨了20%，两者的数据是如此的接近，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格是上涨的，上半年的房价就是这么上涨的。

从2008年到今年上半年，整个房地产的形势是怎样的，每年都是6万多亿元，今年还未突破7万亿。今年上半年1—6月份我们平均房价的涨幅达到了11.2%，达到了第二高点，第一高点就是2009年达到了21.2%，当时是不得了的，这次调控到今年的上半年就是第二个高点，也就是2008年到现在的高点就是21.2%，仅次于2009年的高点。