在售项目疑资金回笼难

就在君华集团退出建筑业的同时，来自某媒体报道称，君华集团的员工去年就开始大量裁员，今年以来番禺项目、海珠项目、中山项目成为裁员重点，近五成的员工被裁掉，公司管理漏洞爆发，资金短缺现象十分严重。

时代周报记者致电曾在君华集团营销中心任职的李某了解情况，他表示对此消息不便透露。

据了解，君华集团目前广州在售的项目是君华·天汇和君华·香柏华府，君华·天汇位于海珠区南华西路以北、滨江西路以南，是君华集团2009年拿地开发的一线江景豪宅。

搜房网数据显示，截至目前该盘均价是5万元/平方米。可能由于定价过高的原因，销售情况并不理想，阳光家缘网数据显示，截至2013年7月21日，君华·天汇累计已售住宅99套，仍有40套住宅未售。

业内人士称，“这个盘一下子走得太高端，可能是市场对君华集团开发高端的豪宅不一定完全认同，除非你销售能力非常强，一下子把它卖光了，资金全回笼就好办，卖不完，资金回笼不了，钱就压在那里转不动了，就会造成资金困境”。

君华集团在售的另一个盘香柏华府位于番禺区沙湾镇龙岐村，是君华集团2011年以5.56亿元夺得的商住用地，分两期开发，如今均已获得预售证。阳光家缘网数据显示，截至2013年7月21日，香柏华府一期218套住宅已售110套，二期591套住宅暂未出售。

君华集团在售的项目是否出现问题，为何人员变动大？广州地产界一位不愿署名的资深人士表示，君华·天汇和君华·香柏华府这两个项目在操作上并不成功，尽管拿地的成本不大，但是因为项目的客户定位出现了偏差，在市场上错过了好时机，导致最后销售回笼资金比较慢。

“归根到底是老板的原因，因为老板自己的开发理念和开发经验不足，以及管理方式的问题，这些方面都限制了整个公司的发展。”上述资深人士说。

不过对于此说法，该人士并不认可，称“君华·天汇和香柏华府两个项目并不存在资金回笼的困难，我们现在正在对项目进行品质升级”。

多元化难题待解

在楼市量价齐升的当下，多元化经营的君华集团面临着裁员，存在管理方式的漏洞，以及在一线城市土地储备的不足。这是中小房企生存窘境的一个样本。

今年上半年，规模型房企继续高奏凯歌，市场份额越来越集中，中小房企正在面临着前所未有的困境。

据兰德咨询统计，2012年全国40家企业的合同销售额同比增长28.1%，其中销售额TOP10企业的总额同比增长了26.3%，均高于2012年全国商品房销售总额10%的涨幅。今年上半年，品牌房企持续发力，房企集中度继续维持高位。据相关统计数据显示，2013年上半年全国TOP10企业的市场份额为15.21%，与2012年同期相比基本持平，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点。

而由于市场的集中度，中小房企逐渐被边缘化，其生存窘境在近期陆续公布的上市房企中报业绩上也有鲜明的体现。

据Wind资讯统计，截至7月18日，A股已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，其中29家上市房企中报业绩“预喜”，占比47.54%；20家房企中报业绩“预亏”，占比达32.79%。

中报业绩“预喜”的多由万科、保利、中海、绿地等大型房企领衔，而“预亏”的房企队伍多由中小型房企“垫底”，如：中航地产出现首亏，亏损金额为2800万-3600万元；而津滨发展的亏损额高达1.1亿-1.3亿元。

广州世联地产董事长黎振伟表示，房地产市场表面上风风光光，但里面暗流涌动，城市间的差距很大，一线和二线城市表现好，三线城市就差，核心原因就是市场分化得很厉害，一线城市很集中，销售得很好，有土地的话一定很赚钱。

但错过了2012年的拿地好时机，一、二线城市地价高、拿地难已限制了中小房企的后续发展。

该人士对时代周报记者说，“我们君华集团就是要拿地，今年以来，公司准备了二三十亿元资金拿地，但在一线城市的广州根本拿不到地，所以老板主要瞄准中山、惠州、佛山等地，最近刚刚在南宁拿了一个旧城改造的项目，想在旧城改造上做一些突破”。

公开资料显示，在广州，君华集团目前手里只剩下一块地，即2010年以1.85亿元收入囊中的越秀区下塘西路登峰畜牧场地块，占地面积7055平方米，建筑面积14892平方米。不过该人士表示，该地块因为政府规划的修改耽搁，该项目一直未推出市场。韩世同认为，过去中小房企可以依靠一些熟络的地方关系，套近乎、拉关系可以拿到地，现在这方面已经不太灵验了，政府希望高价出让土地，希望有资金有实力的开发企业的进入，带入区域经济的发展，中小房企在这方面的作用与贡献不太大。

在一线城市无法获取土地，君华集团被逼往二、三线城市寻求机会，这正是部分中小房企目前艰难的生存状态之一。

针对拿地难的现状，韩世同认为，唯一的出路就是中小企业能抱团联手，使自己的实力相对扩大，才能跟大企业竞争，否则就没有更好的路径，“适者生存吧，其实在这个行业里如果不具备集合优势的话、不具备规模的话就很难生存和发展”。

“房地产行业太多人进来做，以前是谁做都发财，但这是不可持续的，这个格局是早就注定了的，不是现在怎么办，而是企业在进入之前就该知道这个情况，要留点后路。”黎振伟说。

在黎振伟看来，中小房企多元化经营正是给自己留了条后路，“通过其他行业弥补他的利润，所谓东方不亮西方亮嘛”。

“房地产并不是我们惟一的业务，我们是一家集团公司，有色金属、矿业、汽车销售等实业的经营基础稳固，去年集团营收达到200亿元，而房地产这方面只做了20亿-30亿元，”该人士对时代周报记者说，“我们靠实业经营的支撑，才能保证在这一轮市场变幻中不被洗出局。”

但就房地产业的做大做强而言，韩世同并不认可多元化，他说，“包括合生这样专业的房地产企业，多元化发展后就今非昔比了，万科都是做减法，把其他业务砍掉才发展成行业的一哥，更不要说中小企业，你还多元化发展，你的资金实力，人财物的实力更加分散，怎么去做强做大呢，什么都发展的话，就做不大”。