买卖双方对政策“免疫力”提高

　　Q 从近期北京推盘的项目来看，多个楼盘的价格比上一期有明显上涨，有的楼盘因为“取证难”，最后只得被动“捂盘”，甚至卖现房，这对于市场供应会有哪些影响？

　　陈志：购房人的恐慌心理来自更多的因素。很多购房人买房是在通胀的大环境下，出于财富保值和增值的需求而购房。加上高价地的频出，也影响购房人心理，这些都造成了上涨的预期。这就让很多购房需求提前释放，“国五条”出台之后，没有看到楼市有明显的变化，也让政策对市场的影响力变小，买卖双方对政策的免疫力越来越高。

　　陈顺：从北京发展趋势来看，市区土地价格达到3万元/平米已不足为奇，而开发商好不容易拿到一块土地，都走高端路线，刚需人群只能把目光瞄向郊区。郊区的总价低、单价低的房子开盘了，如果不买，购房人群选择余地就会越来越小。

　　另一方面，北京2011年开始实行限购政策，现在两年已经过去了，此前不够5年纳税的人群，每年都有硬性的增长。需求在不断增加，而房价又没有下降的迹象，购房人为什么还要继续等？而“限价”也让购房人看到，一旦不“限价”，价格还会继续往上涨，所以有条件的就加紧入市。

　　不涨价、快销很难同时兼顾

　　Q 如何防止开发商“合理利用”限价规则，达到捂盘惜售的目的，促进开发商加快推盘节奏？

　　陈志：由于取证、限价的问题导致一些项目开盘延后，这是事实。但开盘推迟是不是由取证环节导致，开发商到底是否故意拖延开盘时间，这也很难区分认定。

　　现在在房地产销售环节，主要还是由市场供求关系决定的。既让开发商不涨价，又让开发商尽快出货，是很难做到的。目前只能以控制房价过快上涨为主，还没有找到更好的方法同时解决推盘节奏的问题。

　　郭毅：主管部门首先应当加强市场监管，监控发出的每一张预售许可证的实际开盘情况，确保取得预售许可的楼盘在取证三天内一次性推出全部房源。同时，主管部门应该提高工作效率，压缩预售证审批过程中对稳定房价作用不大的审查环节，加快审批的时间。

　　建议更合理供地、严管捂盘

　　Q 消除购房人恐慌心理，还应采取哪些比较有效的措施？

　　陈志：目前来看很难有特别有效的措施。在政策上，房地产市场的冷热受到货币政策的影响，但是货币政策不以房地产市场的冷热作为调整的前提。在供应上，现在土地供应并不少，但是其中住宅用地的供应比例偏低，而且高价地的供应偏多。

　　王珏林：地方政府不仅要合理出让土地，还要把全年的土地计划详细公布。如果不公布，房企只能是等着挂出来一块地，就抢一块地。因为不知道后面还有没有，如果企业知道这个区域后面还有很多地块出让，可能就不会疯抢。

　　同时，对于土地出让后及时开发的监管做得还不够。一直存在两年不开发收回的政策，违规的很多，执行得远远不够。

　　陈顺：北京相关部门应该把市场预期告诉大家，让大家不再为买不上房而恐慌，比如说未来几个月，北京有哪些项目要推盘，都在什么样的位置，是什么样的产品，大概什么样的价格，让购房人对预期比较了解了。政府牵头做这事估计也不会太难的。