广州最大规模地块出让 起拍楼面地价4714元/m2 琶洲村明年6月前完成拆迁

    此次出让属于4宗融资地块，捆绑全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任。

    开发商必须负责琶洲村改造范围内的所有市政道路与绿化建设，包括但不限于琶洲公园东侧市政路、环岛路琶洲改造红线范围路段、珠江边绿化景观带建设和琶洲村改造范围东侧绿化景观带以及改造红线范围内的隧道建设。

    广州市国土房管局昨日透露，该局在今日会发出国有建设用地使用权出让公告，定于今天起至10月20日整体挂牌出让海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内4宗地块的国有建设用地使用权，约40万m2。

    广州市国土房管局新闻发言人在接受记者采访时介绍，根据广州猎德村等“城中村”改造经验，并借鉴西安、昆明、深圳等全国其他城市的成功做法，琶洲村全面改造采取市场运作模式，具体而言，就是将其中4宗经营性用地作为融资地块通过土地公开市场筹集改造资金，并将其主要用于村民和村集体的复建安置和拆迁补偿、琶洲区域的综合整治，以及市政道路、广场、公共绿地等公建配套设施建设。

    广州市国土房管局表示，竞得地块的开发企业必须按照琶洲村改造项目的要求实施开发建设，并承担全部改造成本。经测算，预计全部改造成本总计约44.7亿元。

    13块地整体卖4块， 以商业金融业功能为主

    根据广州市有关部门出台的《广州市琶洲村改造规划》和《关于申请琶洲村改造项目地块规划设计条件的复函》，琶洲村“城中村”全面改造地块规划总用地面积约757639平方米，总建筑面积1850000平方米，分为13宗地块，其中一、三、四、五地块公开出让，其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。

    根据出让公告，在出让的4幅地块中，用地面积达到23万多平方米的一号地块用途为二类居住用地和商业金融业用地，其余三块面积均在5万平方米左右，定位均为商业金融业用地。整体出让起拍价为1.42亿元，起拍楼面地价4714元/m2。

    拆迁保证金将由区政府与琶洲村联合专户监管

    据悉，本次出让属于4宗融资地块捆绑全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任的现状出让，加之该项目总投资可能逾100亿元且以商业地产为主，本次公开出让在充分征求琶洲村集体意见的基础上，依法设定了较为严格的竞买准入条件和出让后监控规定。其中对拆迁保证资金还将实行海珠区政府与琶洲村集体的联合专户监管。

    不接受联合竞买，竞买人注册资本15亿以上

    此次出让不接受企业联合竞买，要求竞买人为具有一级资质的开发商，注册资本在15亿元以上，同时要具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验，还要在海珠区拥有5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用。 

    专家：应围绕会展配套购物娱乐

    合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，与其他即将改造的城中村不同，琶洲出于控制人口的考虑，规划容积率必然会更低，如果开发商品住宅，将针对琶洲会展中心附近的人流特点建设高档住宅。不过由于此次出让的地块主要功能为商业金融业用地，开发商的兴趣未必会像住宅用地那么大，所以预计即使拍出，拍得的总价也不会太高。

    捷麦商业地产顾问公司商业总监徐奕俊则分析，当前包括珠江新城在内，写字楼明显呈现供过于求的状态，空置率不小，而琶洲周边目前还比较缺乏完善的配套，所以这4宗地块不应过分考虑建设写字楼，可以定位为服务周边白领、金领人群，在充分发挥国际会展中心功能的同时，围绕会展主题，配套完善酒店、购物、休闲、娱乐等综合功能，也可以为参展商品提供一个常年展示的平台。

    开发商：只靠一家难做好

    “珠江新城的开发现在已经进入了一个成熟期，而琶洲相对还是一块‘生地’，政府在公建配套上也投入了很多资源，如果规划得当前景是不错的。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，在国际金融危机的大环境下，珠江新城的写字楼尚且有待消化，有兴趣竞投的开发商是不会选择在琶洲地块上大规模建设写字楼的，而如果要围绕一个大型的高端商场物业打造商业中心，没有经验和实力的开发商也不敢出手，而要真正达到期望更不是仅有一家独力就可做好。

    广州10年内

    改造138城中村

    广州市国土房管局新闻发言人表示，加快推进“城中村”整治改造工作，是广州市委、市政府的重点工作，根据部署，广州将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52条“城中村”的全面改造，在亚运会召开前完成其中9条“城中村”的清拆工作，琶洲村“城中村”全面改造项目是9条“城中村”之一。根据城乡规划，此次出让的4地块属于以商业金融业功能为主、辅之部分商品住宅功能的经营性用地。

    琶洲村全面改造地块规划总用地约757639m2，总建筑面积1850000m2，分为13宗地块。一、三、四、五地块公开捆绑出让，约40万m2。整体出让起拍价为1.42亿元，起拍楼面地价4714元/m2。    

    琶洲村现有村民约3700多人。包括拆迁复建费用在内的全部改造成本预计约44.7亿元。

    拆迁复建加上公共配套设施建设责任，项目总投资逾100亿元。    

    琶洲村明年6月前完成拆迁，出让地块须两年内动工。

    复建安置房于 2011 年 12 月底前完成主体施工， 2012年6月底前完成回迁。(记者赖伟行、李婧 实习生颜英 通讯员穗房宣)