8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网 见习编辑 赵思茵 现任百德能证券董事总经理的刘志敏先生，自从1976年大学毕业加入怡富后，就一直在证券行业打滚拼杀，见证了三十多年来金融界的风风雨雨。

　　对于今年多家内房企赴港上市以求融资，刘志敏认为，房企上市并不代表着成功。“上市不是一朝一夕的事，而是一个长期的事。”

　　他还表示，有一些房企只是上市时拿到一笔钱，然后就不管了。一年后，可能还达不到招股书里的承诺。“很多公司一上市股价就跌下来了，他们上市募集到的钱不是做以前招股书里面承诺的事情，而是做别的事情。”

　　他认为，房企这种只谋求上市的现象很可惜，会使投资者对未来来香港上市的国内公司越来越缺乏兴趣。

　　对于海外融资热潮的问题，刘志敏说：“不要觉得美国人很笨、香港银行家很笨，别人借钱给上市房企是因为看到房企有能力还钱。”

　　同时，刘志敏对于中国房地产行业的未来表现得很乐观，他认为：“房地产还是有很长的一条路要走，现在城市常住人口只占总人口的52%，日后可能会达到70%甚至更多。而且五年、十年后，今天的房子可能又旧了，需要进行翻新，所以房地产还是一个很重要的行业。在未来房地产的发展中，城镇化还会起到重要作用。”

　　以下为观点地产新媒体对百德能证券董事总经理刘志敏先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”，您怎么看待内房企海外扩张的热潮?中国人海外置业的前景如何?

　　刘志敏：海外房地产开发是一个非常好的办法。现在国内买地会有些困难，买了地建好房子卖出去的时候，价格也会受到限制，所以会有一些非常成功的国内房地产企业去海外发展，现在有万科到新加坡，碧桂园到马来西亚，他们选择了政策比较宽松、发展前景比较好的区域开发房地产，很不错。

　　而且，不仅仅是在新加坡、马来西亚、泰国这些东南亚国家，也有国内房地产企业在美国、英国、澳大利亚等西方国家投资。

　　值得注意的是，在海外开发房地产存在国内资产增值税的问题，还有海外招募劳工方面的问题，不同城市对房屋建造的不同要求等等问题。

　　海外房地产开发竞争会比国内更激烈，新加坡政策很开放，泰国的所有权使用年限比国内短只有60年，这些都加大了竞争的激烈程度。

　　观点地产新媒体：今年以来，已经有五洲国际、当代置业等多个内房企在香港上市，您认为成功的原因是什么?未来房企在港上市前景如何?

　　刘志敏：房企上市但不一定就代表成功，上市之后还有很长的一段路要走。

　　有没有跌破发行价是一个问题，一年后有没有达到招股书预测的利润也是个问题。上市不是一朝一夕的事，而是一个长期的过程，公司良好的长期经营也可以吸引到投资者。

　　有一些房企上市时只是拿到一笔钱然后就不管了，股票价格是什么样也不管，这种现象很可惜，这会使投资者对未来在香港上市的国内公司越来越失去兴趣。也有很多公司上市之后，达不到招股书里的承诺，所以，很多公司一上市股价就跌了下来，他们上市募集到的钱不是做招股书里面承诺的事情，而是做别的事情。

　　上市成功的公司当然也有他们的特点，投资者会对上市房企的这些特点进行研究，研究他们上市以后能做到什么程度，觉得赚钱才会买上市房企的股票。房企的管理者要明白投资者要求的是回报率。

　　像百德能证券曾为SOHO中国做顾问工作。客户喜欢他们北京的项目，所以投资了SOHO中国的股票。现在SOHO中国也在上海发展，投资者喜欢他们的发展概念，所以还在继续投资他们的股票。

　　此外，百德能证券也为富力地产做过顾问。富力地产重点集中在广州，有投资者看好广州市场，所以也投资富力的股票。富力地产上市已经很多年，可以说是很成功的。

　　世茂也是这样。最初是上海地区的龙头公司，现在也在向北京等城市扩张。