在现今的房地产买卖过程中开发商或中介公司往往要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同。这样的做法导致众多交了定金又未购房者的定金不能退回，引起了购房者的愤怒，也让准备购房者担忧。那么对于购房定金问题法律是如何规定的？购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退呢？先看一下真实案例。

    案例回放：

    王先生看中一处在建楼盘，与2012年3月20日与开发商签订《商品房定购协议书》，王先生于当日向开发商交付了所约定的定金一万元，并于协议书中约定的时间即20012年4月1日至4月10日期间到开发商处商谈购房合同，因双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。王先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是王先生与其商谈合同，最终未能签成，构成违约，定金依约应予以没收。王先生对开发商不满，向法院提起诉讼。

    案例解析：

    定金罚则在我国合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》等多部法律规章里都有体现。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条就有如下规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

    但商品房买卖合同前交付的“定金”究竟是罚则中的定金还是只是一般意义上的订金呢？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由此可知，商品房买卖订立合同前交付的定金性质是比较特殊的。王先生交付给开发商的一万元定金性质从法律上讲是作为其在约定时间与开发商订立购房合同的一个担保，只要王先生在约定的时间去和开发商商谈具体的购房合同，就已经履行了其义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以没有签订购房合同为由不予退还王先生的定金的理由不能成立，王先生可以诉求人民法院要回自己的一万元定金。

    在现实生活中有很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就要不回定金，因此违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同，其实这种认识是错误的。只要你在约定的时间去和开发商谈合同，即履行了你在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的是你要如约给开发商一个商谈合同的机会，并不是约束一个购房合同签订的结果，因此一定要澄清认识，千万不能随便签订购房合同，这样会为自己今后的合法权益埋下隐患。

    在现实中也经常有这样的情况，开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。对于这个问题，各位购房者一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

    要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

    其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此可按不当得利的法律规定来处理。

    再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。