当前楼市井喷 隐藏了什么

编者按

上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。不但持币待购的老百姓看不懂，就连开发商也颇感意外。上海楼市究竟是繁荣再现，还是正在编织一个新的泡沫？早报今天刊发4位专家的"楼市笔记"，从不同角度解析纷繁复杂的上海楼市。

调控房价政府必须明确角色

聂日明

房地产过热再现端倪，6月的第三个周末，上海的楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。与热购潮对应的是高企的房价，据不完全统计，部分楼盘较年初已经上涨30%有余。(东方早报6月22日报道)

5月份以来，京、沪等地的房价就已经大幅上扬，与之对应的是半年多以前，全球金融危机影响下的房市陷入低迷。相当多的人认为，上海等地的房价已经触底反弹，而不仅仅是"阳春一现"。事后看来，近几个月房价趋势可上溯到去年10月开始的经济刺激计划，具体到房地产行业有下调契税与贷款利率、免征印花税等，深圳、上海等地还出台了具体的救市政策，如政府直接向开发商购买商品房。近半年以来，央行宽松的货币政策也为房价上扬推波助澜。在实体经济未出现好转的情况下，大量的信贷资金不得不进入资本市场，其直接结果就是飞速上涨的房价和股指。对于部分投资者和购房者来说，基于对未来通货膨胀的预期，投资房地产也是规避通货膨胀带来的风险。

对开发商和炒房者来说，时下的行情是一个绝佳的机会，紧张的资金链和乏力的需求面曾经让他们不断地向决策层游说、施压，以图度过危机。如今算是心愿达成。但对购房者来说，恐怕是一个噩梦，原本期待房价下行以后，可以缓解不能承受的高房价之痛，此行情一出，消费者观望情绪结束，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的"井喷"现象，房价增速反而变快。繁荣的房市救了开发商和GDP，谁来拯救购房者？显然，政府正处于两难的状态，目前房市的库存压力仍然很大，全国房价也没有全面反弹，如果调控政策不当，房价陡跌，会让去年年末以来的房地产刺激政策付之东流。但公众对房价上涨的敏感程度使政府必须给予必要的重视，而不能仅仅流于形式。此时政府应该怎么办？

首先，我们在谈论调控政策对房价变化的影响的时候，实际上假定了政府的中性角色。但实情并非如此，1998年住房改革启动以来，政府(尤其是地方政府)已经深陷于房地产业的利益纠缠。在房地产的火爆过程中，政府转变了以往监管者的角色，成为土地的做市商，低价征收农用土地，高价招拍卖给开发商。快速增长的房价，才能保证土地出让金的增速，才能维持源源不断的房地产税费收入以补充地方政府捉襟见肘的财政收支。因此，从长远计，政府应该退出房地产行业的利益格局，逐步放开对一级土地市场的垄断，从做市商的身份转换为监管者，将土地的收益分配给消费者和失地农民。同时应该取消以往限制投资与抑制消费的各种税费、信贷等限制性措施。这也是真正的让利于民、于企业，不仅可以有效地降低房价，也可以增加开发商的利润，造成供需两旺，更将征地带来的不稳定因素消于无形，是真正的保障民生、保障房价平稳发展的政策。

其次，必须明确商品房与保障性住房之间的差别，商品房、高等教育、高级卫生保健等需求的成本较高，覆盖面很难拓展，是不可能满足所有人的需求的，也不应该列入政府承担的公共品中去，更不能寄希望于靠市场来解决所有人的房屋所有权问题，这也是人类历史未曾有过的。至于让每一个人有房子住，则是基础社会保障层面，政府应该从廉租房、向无力购房者提供货币补贴等渠道来满足这一部分人的住房需求，而不是通过控制房价(包括经济适用房)来满足。

同时，居高不下的房价，让高价的房地产物有所值也可以打消对高房价的质疑。蒂布特(Tiebout)在1956年发表了一篇引用率极高的论文中，引入了居民与公共品互动的"一般均衡"，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。早先浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，而不是投资过热带来的房产泡沫，这才是政府维稳房价的根本之道。(作者系上海金融与法律研究院研究员)

产业资本也来炒房 这下麻烦大了

顾建发

上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮。人们不禁要问：上海楼市怎么了？住宅市场井喷背后隐藏些什么？

自今年春节以来，上海住宅市场和全国住宅市场一样，出现了一波小阳春的行情，一改去年下半年非常萧条的颓势，日成交量从300-400套增加到600-700套，购房对象主要是结婚、改善等刚性需求。然而，从4月份开始，房地产投资客纷纷入市，日成交量再从600-700套上升到1000套以上，达到了上海房地产市场繁荣时期的水平。同时房价也出现不同程度的上涨，许多楼盘的涨幅超过了两位数。因此，房地产投资客的入场，使住宅市场供求关系发生逆转，从而引发市场井喷。

受国际金融危机影响，我国经济从去年下半年开始出现滑坡，其中受影响最大的首推制造业，我国外贸出口出现严重的负增长，并且这种影响到目前为止并没有出现转机。因此，在去年4万亿投资规划和今年众多产业振兴规划影响下，制造业尤其是外贸出口企业没有如期走出困境，相反出现了产业资本开始向外部溢出的现象。一些拥有几百万、几千万甚至上亿元资金的私营老板认为，在当前形势下寻找资金出路最好的办法就是炒股买房。然而，上证指数从6000多点跌倒1600多点的巨大风险让那些蠢蠢欲动的资金望而却步。相反，从现在来看还没有套过人的上海楼市非常吸引这些产业资本，买几套房权当银行储蓄相当普遍，十几套、甚至几十套也不是个别现象，这一情况在以前则是很少出现的。

在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响下，我国1-5月份人民币各项贷款增加5.84万亿元，同比多增3.72万亿元。5月末人民币各项贷款余额同比增幅高达30.6%，是十几年未见的高速增长。另据央行上海总部统计显示，5月份上海中资银行新增人民币个人消费贷款86.9亿元，同比多增70.4亿元，创2000年以来个人消费贷款单月增量历史新高。其中，个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高；同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元。当月，新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。从上述数据来看，货币政策不仅仅是适度宽松，而且是非常宽松。

经历了2008年下半年的金融危机后，世界各国纷纷采取了量化宽松的货币政策和积极的财政政策。受美元贬值预期和全球通货膨胀预期的强烈刺激，国际大宗商品价格已经出现持续飙升的势头，国际原油从每桶37美元上涨至70美元附近，"输入型"通胀压力大增；在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值。根据上海统计局数据显示，今年前五个月，本市房地产开发投资、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积四大指标同比分别下降2.7%、3.6%、16.2%和8.5%，只有商品房销售增长19.6%。2009年1-4月开始出现连续4个月的快速上涨，并且在5月一举突破了200万平方米，而2006年至今也不过8个月的成交量突破200万平方米，其中5次都出现在楼市最为火爆的2007年，而2009年5月成交量时隔近一年半再次突破200万平方米，达到204万平方米。事实上，上海楼市从2000年以来还从没有套住人：2005年买房的人在2006年套住了，但是2007年就解套了。2007年买房的人2008年套住了，但是到今天又解套了。因此，在通胀预期下，不动产是最好的投资品。

综上所述，住宅市场井喷带动房地产市场的回暖，这也是政府有关方面所乐见的，GDP上去了，财政收入也有了。然而，如果我们房地产复苏是以牺牲实体经济为代价的话，那么我们是否应该反思如何避免呢？

(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)

买房还是不买，这是个问题

沈若愚

上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心还是郊区，这些楼盘的售楼处前尽是购房长队，个别楼盘还摇号卖房。(《东方早报》2009年6月22日)

上海市民对于房价的走势是这么看的，参加东方民意上海房价调查的875位上海市民中，54.52%市民相信上海房价已触底反弹。

从开发商的心理来看，井喷式的开盘，体现的是开发商对房价走势的看好，如果不看好，他们还会继续捂下去，反正资金面最紧张的时期已经熬过去了。尽管，对于这次井喷，开发商的"饥饿营销"(即有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求"假象"、维持商品较高售价和利润率)功不可没。

从购房者来说，物业不比其他物件，既是消费品又是投资品。在过去的好些年里，总的来说房价在涨，买上海的房子，不吃亏--至少比大起大落的股市，安全得多。相比较这样实实在在的经验，很多专家的看空说辞就显得虚弱很多。

于是越是金融危机，越是有通货膨胀的风险，手里有现金的投资客就越会选择房地产作为投资的方向。与此配合的是，在去年经历了半年的房地产下跌中，部分因为结婚、因为添丁而积累的所谓"刚性需求"的消费者，一看到房地产的回暖，特别是3、4月差不多一周一个价地上涨，纷纷出手，推动房价继续上涨。

投资客出手，真正的消费者也出手，这就是这几个月房价上涨的真实写照。我身边也有不少人因为工作地点变换，家里添了小宝宝等原因在今年上半年换房子，这些肯定不全是泡沫。

事实上，很多人唱衰房地产只是"政治正确"，大伙爱听，就像看多股市一样"政治正确"，大伙爱听。可是由于市场的不可预测性，实在没有人能够看得准。只有要么固执己见，要么随风而倒的观点，让普罗大众无所适从。

但有一点很奇怪，虽然人们大多相信房价在上涨是一个事实，但有接近一半(49.26%)的市民坚定地认为，对于在未来两年中需要购房的人来说，现在"不是一个合适的购房时机"，他们似乎在等待未来的下跌。只有17.03%的人认为现在是买房的好时机。

这里需要特别指出的是，任何东西的价格，包括房价在内，不是由那些等待的、静观其变的人决定的，而是那些参与交易过程(注意，不一定真正交易成功)的人决定的。回过头去看，在去年下半年的房价低点的时候，有多少人认识到这是个机会，应该出手的呢？而正是那些出手的人在一定程度上影响了现在的房价。

还有一个所谓的囚徒困境，就是买了房子的希望房价涨，没买房子的人，希望房价跌。其实这样的困境并不完全存在，因为买了房子的人，如果有进一步改善的愿望，并不期望房价的大涨，这是一方面。另一方面是除了希望卖了大房子，换一笔钱和一个小房子养老的老年人之外，几乎所有的普通人都希望自己住得宽敞一点，地段好一点，采光好一点。房价大涨对把房产作为消费品的人来说，都不是什么好事，但是对于有着几十套房产的投资者来说，就是另一回事了。买还是不买，决定之前就问问自己，买来做什么，答案自然就有了。(作者系公务员)

遏制高房价 调控政策不能再犹疑

马红漫

如果在中国寻找能够持续十余年"走牛"的市场，那就只有房地产一个了。近期国内的房价表明，这样的牛市丝毫没有受到金融危机的影响，仍在持续疯狂之中。房屋销售价格指数最近3个月环比连续增长，5月份环比增幅达到0.6%，较上个月扩大了0.2个百分点。房屋销量方面，回暖的趋势也非常明显。5月份全国商品房销售面积同比大幅增长51.31%，增幅较4月份扩大了12.3个百分点，环比增11.13%。不仅如此，全国各地排队买房、抢购等现象再度重现，温州炒房团也高调重出江湖。

无法想象，这一切近乎疯狂的举动竟然是处于金融危机的背景之下。诚然，近期的诸多经济迹象似乎表明，宏观经济复苏态势已趋向明显，但必须要指出的是，宏观经济的复苏绝非是支撑房价上涨的理由，恰恰相反，监管部门必须要高度警惕房地产市场的畸形繁荣，以防止最终成为阻碍经济复苏的障碍。

无须讳言，有关于房地产市场的政策选项，对调控部门而言是一道难题。如果单纯从实现总量经济目标的角度看，选择再度刺激房地产市场活跃度，的确能够发挥出事半而功倍的神奇效果。但问题的关键在于，如此短视的政策选项是否符合经济结构优化的长期目标，是否能够顺应经济可持续增长的战略导向。遗憾的是，答案正好相反。

房地产市场的翘楚地位缘于上一轮金融危机。11年前面对东南亚金融危机的冲击，通过房地产拉动经济增长成为了彼时的政策首选项，而之后的经济表现也证明了这一点。中国经济能够迅速从东南亚金融危机中走出来，并出现了长达数年的经济高速增长，房地产业可谓功不可没。其中的作用机理要害在于，房地产业繁荣能够发挥出极强的投资乘数效应。测算显示，房地产业的投资乘数达到2.5到3倍，为各个行业之首。正因此，房地产投资能够通过倍数影响整个经济体的投资增长，是为实现总量经济增长目标的"最佳选择"。但遗憾的是，这一"最佳选择"却是以巨大的社会成本为代价。正所谓时过境迁，时下虽然同样面对海外金融危机冲击，但是房地产业的市场定位与影响却早已物是人非。伴随着房价十年来来的飙升，已经严重削弱了公众的市场消费能力与意愿。当下，为了购置一套住房，几乎需要穷尽两代人三户家庭的全部储蓄，由此必然会导致公众消费开支的谨慎与压缩，甚至是节衣缩食，抑制其他消费支出。不仅对于居民消费形成制约，房地产业本身具有高杠杆特征，开发商成本一般不过占到总投资规模的30%，这就意味着房地产项目占用了规模极为庞大的银行信贷资产，由此对其他产业投资造成了明显的挤出效应。可见，房地产业的过度繁荣固然能够从形式上优化总量指标，但其背后却是其他更多市场消费需求的萎缩，其他更多产业投资增长的乏力。里外抵消之下，不仅房地产拉动经济增长的作用并没有看起来那样大，更为重要的是，这样的结果背离了拉动内需市场和优化产业结构的政策导向。可以说，房地产业的"一家独大"优化了总量的经济数据，但是却伤害了经济增长的质量。

遗憾的是，路径依赖与习惯思维仍然在影响着相关部门的政策选择。在房价盘整震荡不过一年多之后，近期房价的飙升不仅让价格完全涨了回去，甚至出现再创新高的奇迹。与之相对比，经济复苏态势则显得缓慢了许多。而在这一对比落差中，不难看到一些政策部门的影响与作用。

最典型的一点，基于房地产市场的投机属性，开发商往往通过人为制造紧张气氛操纵价格，近期排队买房、炒作房号、压盘囤积等现象就是典型表现。遗憾的是，尽管根据相关法规这些操纵行为本应该受到严厉打击，但现实中却罕见行政部门依法履责。刚性需求的爆发与开发商的炒作由此而"相得益彰"，房价则在其股掌间翻身向上。行政部门的监管缺位并非只是简单的失职，更重要的原因在于自身的利益诉求。因为对于地方财政而言，只有房地产市场交投活跃才能够让土地出让金收益增长，由此来缓解因危机而吃紧的地方财政困难问题。正是在这样的现实政策状况之下，才会出现万科40天40亿元拿地、富力地产以1.5万元/平方米的楼面地价竞价的新闻，而这些新闻让人感觉房地产业已经回到了2007年的疯狂时代。

历史经验表明，对于房地产市场的调控政策基调来不得半点犹疑，否则就会出现政策效果的倒退，最终背离公众的良好期望。需要再度重申的政策导向就是遏制高房价，不仅要想方设法让商品房价回归理性，同时政府要全面担负起中低收入家庭的保障性住房供应。这一最基本的房地产市场政策导向不能够因为金融危机而改变，也更不能够让金融危机成为助推房价上行的理由。否则，被高房价所侵蚀的公众消费能力，最终还是会阻碍经济复苏的步伐，并且成为下一轮经济危机的潜在导火线，当下的政策成效换来的只能是长期的经济困局。

由此，围绕房地产市场的政策选择，其实是长期目标与短期目标的博弈，是经济救急与机制养生的区别，同时也是对于调控部门，特别是地方调控部门的现实考验。(作者系经济学博士)