双方上诉要求改判

叶某不服判决，向省高院提起上诉称：根据合同约定，安乐公司交付房屋的时间为2009年12月28日，同时，依据法律规定，交付房屋时应当具备经综合验收合格的条件，安乐公司竣工验收备案登记行为被依法确认违法，一审法院认定逾期交房时间，仅计算至2010年9月21日，理由是安乐公司于当日向叶某送达了交房通知。一审法院没有考虑安乐公司交付房屋是否具备交付条件，属认定事实错误。双方当事人就逾期违约金在《商品房买卖合同》中作了明确约定，该约定是当事人的真实意思表示，不存在重大误解及显失公平等情形，一审法院没有尊重合同当事人约定，计算违约金不当，叶某请求二审法院依法改判。

安乐公司也不服一审判决，上诉到省高院：此案的房屋交付时间应为叶某明确改造房屋要求之日起3个月之后。虽然双方当事人于同一天签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，但《补充协议》是在《商品房买卖合同》的基础上达成的，对叶某购买的房屋进行改造时间及改造后交付的时间虽无约定，但有证人证实，房屋改造工期是3个月。因此，交付房屋的时间应当顺延3个月。安乐公司按照叶某要求将涉案房屋改造完毕后，即以电话、上门、书面通知等形式多次通知叶某交房，不构成逾期交房。请求二审法院驳回叶某要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。开发商承担违约责任

今年3月28日，省高院公开开庭审理此案。

安乐公司是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任？省高院认为：双方当事人在2009年8月29日签订的《商品房买卖合同》中明确约定，安乐公司应当于2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合合同约定的商品房交付给叶某使用。虽然双方在《补充协议》中约定安乐公司按照叶某要求对涉案房屋进行部分改造，但对《商品房买卖合同》中约定的交付房屋条件和时间没有变更。因此，安乐公司仍然应该于2009年12月28日前向叶某交付符合合同约定的房屋。安乐公司主张扣除房屋改造时间3个月的上诉理由，因缺乏事实根据，不能成立。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。从这两条规定可以看出，《条例》对两种验收方式的要求是不同的。况且国务院已于2004年5月19日下发文件，取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，综合验收并非交付房屋的法定条件。

法院查明，2009年12月28日，涉案工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2009年4月9日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县建设局规划管理办公室在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的意见。故应认定涉案房屋至2010年9月完成验收，属于合格房屋，可以交付使用。岳西县住房和城乡建设局对涉案工程进行的备案登记行为虽被法院判决撤销，但不能否认涉案房屋已通过了竣工验收。

由于安乐公司于2010年9月20日向叶某发出交房通知，叶某于2010年9月21日签收了该通知。故一审法院认定安乐公司存在逾期交房，逾期期间为2009年12月28日至2010年9月21日，并判令安乐公司承担逾期交房违约责任，并无不当。

违约金如何赔

在合同中，双方当事人约定逾期交房的违约责任按下列方式处理：逾期在60日之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二十的违约金。

安乐公司认为双方当事人约定的违约金过高，请求根据《合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对双方当事人约定的违约金进行调整。

鉴于叶某所受损失数额无法准确确定，根据公平和诚实信用原则，综合考虑安乐公司的违约程度及案情，省高院酌定违约金以叶某交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。一审判决按个人商业贷款利率的1.3倍计算叶某损失失当。

省高院终审判决维持一审法院的3项判决，改判安乐公司向叶某给付逾期交房违约金(从2009年12月28日起至2010年9月21日止，以叶某已付房款385万余元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算利息)；叶某向安乐公司支付逾期付款违约金(从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止，以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算)。