| 合肥房价两月售房破万 开始“动刀”圈地囤地 |
| 作者：star 文章来源：安徽商报 更新时间：2009-9-17 11:31:03 |
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一度似乎就要来临的楼市深度调整并没有出现，与之相反，在“做了一个俯卧撑”后，今年初楼市突然发力，行至七八月份再次出现火爆情形。就在上个月，合肥市通报当前的楼市运行数据时提到：当前房价增长偏快。回顾省城楼市不难发现，合肥市区商品住房销售备案价格是在去年第四季度出现了月环比下降，但从2009年元月开始，连续8个月房价小幅增长。
合肥土地拍卖 频现“地王”
512万元/亩、总价10.8032亿元！9月9日下午，经历1个小时的激烈角逐，合肥政务区低密度地块ZWQTB-034最终落槌，该地块楼面价高达5120元平方米，创下了今年以来的最高纪录。ZWQTB-034地块位于政务区翡翠路西，南二环路南，面积211亩，规划为居住用地，参考地价为280万元/亩，竞买保证金高达1亿元。这样的一宗土地，当天吸引了7家房企登记竞买，其中不少企业属于国内一线品牌。
就在三个月前，位于合肥芜湖路上的美菱地块最终是以615万/亩的单价，10.22亿元的总价被万达“摘得”，由于该价格创下土地总成交价的记录，也迅速被冠以合肥牛年“地王”。不过，根据已公布的材料来看，该宗地块面积为166.17亩，容积率≦5，因此楼面地价近1845元/平方米，根据一般地价占总开发成本的1/3计算，业内人士分析认为“最终房价必须走每平方米五六千元，但按照目前的品牌价值，房价肯定会更高”。
只是，9月9日拍出的政务区地块，不仅总价更高，关键其容积率≤1.5，这意味着楼盘建筑面积只有土地面积的1.5倍，如此低的容积率势必会有不少住房为别墅。这也使得该地块虽然房子尚未建，但楼面地价已经达到了5120元/㎡，最高单价、“最贵楼盘”被纷纷加之，“地王”也就理所应当了。
当然，今年合肥的土地市场并非只有地王撑起。今年前半年，合肥就共有44块土地成交，共成交为约3251.4亩土地，成交总金额达77.05亿元，平均成交地价约237万元/亩。与去年同期相比，上半年该市的土地成交面积上涨了112.05%，成交金额上涨了86.56%。只是，在进入7月后，土地市场略显沉积。以7月份为例，合肥仅计划推出纯住宅用地2宗，总面积113.2亩。单看数字似乎没有特别观感，但如果与去年连续的土地流拍联系起来看，这一数字的积极意义便不言而喻。
而且，若进行微观观看。今年有太多的“大手笔”。上半年土地成交中，成交地块面积最大的是滨湖新区广西路以东的一宗6块捆绑地块，面积达721.69亩，总成交金额15.41亿元，无论成交面积和成交总价都是今年以来最高的。以成交总价论，排名第二的则是大连万达公司竞得的原美菱厂地块，其总价达10.21亿元，现今则有了政务区别墅地块胜之。
一般而言，合肥市平均每年土地供应总量在4500亩左右，但半年刚过，合肥总供应量已完成了计划的72%以上。对此，有业内人士担心：随着下半年土地供应量的减少，会不会进而导致地价、房价抬升？“不用担心土地供应问题，合肥市的土地储备充足。”合肥市国土资源局副局长徐国平在一次新闻媒体的通气会上这样说。
从目前的状况也不难发现，合肥土地推售力度与前期相比发生显著的转变。从推售方式、供应地块质量、地块关注度、供应数量等方面都发生很大变化。从上半年的以优良地块为杠杆，积极寻求各种推广方式来撬动合肥土地交易市场，紧随着以优劣相结合的方式加大土地推售量，为融动的市场加热，直至高质量完成阶段性土地转让任务。但到下半年伊始，相关土地部门就有意识地控制甚至放缓推售的节奏，从为土地市场升温的策略转变成更多的关注整体规划的方向上，而非纯粹的土地转让。
连续两月售房破万套
今年的7月和8月，合肥的商品房销售量连续两月突破了一万套，创造了淡季比旺季更旺的惊人记录。
8月28日，合肥经济技术开发区，一楼盘进行公开认筹，前300名认筹者可以获得9.5折优惠。令开发商始料不及的是，头天晚上售楼部门前就排起了数百人的长队。公司甚至全员上阵，整夜维持秩序。”该公司一名员工告诉记者，短短24小时里，推出的500多套房子中近400套就有了主。”这连价格都还没定，项目也没开盘，大家就排长对认筹、交定金了。“我是早上10点来的，已经排到320号了，来认筹的人实在太多了，太夸张了！”一位在场的市民感慨地说。
像这个楼盘一样，整个合肥楼市都弥漫着浓郁的亢奋气息。7至8月，这个一向被业主认为是楼市“淡季”的时机里，统计数字却显示，合肥楼市量价齐升，两月销售量均突破万套大关。来自市房产局的统计数字显示，7月份合肥住宅类商品房销售套数今年以来首次突破万套，达11156套，销售面积首次突破百万平方米，达107万平方米，销售金额则首次突破40亿元，约40.6亿元。剔除非正常交易的影响后，市区商品房平均销售价格为4407.33元/平方米，其中商品住宅为4348.13元/平方米，同比分别增长7.97%和5.82%，环比分别增长0.12%和1.56%。
延续了7月份的高成交量，合肥楼市8月份继续火热。据统计，8月份合肥市住宅类商品房销售套数达11100套，成为继7月份后全年第二个销售量突破万套的月份。虽然成交量相比7月下跌了56套，但成交均价依旧一路向上，从7月份的4276.49元/㎡上涨至4316.93元/㎡，每平方米涨了40.44元，涨幅达0.95%。而今年1月到7月，合肥商品房上涨了300元每平方米左右，涨幅甚至超过了楼市“井喷”的2007年。
另一项数据则表明合肥商品房刚性需求的旺盛。7月份，合肥失去销售备案的商品住房中，按照购房身分证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为48.04%，我省其他城市居民购买的占总比为45.15%，外省居民购买的占总比为6.81%。本地居民购买需求较为稳定，外地居民对合肥市商品住房的认可程度较高。而根据购房人的出生年代分析，上世纪60年代及以前的占总比27.67%，70年代的占总比为33.55%，80年代及以后的占总比为38.78%。由此可见，80年代及以后的刚性自主购买需求旺盛。
现在看来，7月份对合肥住宅市场具有重要意义。据相关分析，首先合肥住宅月度销售套数首次突破万套大关，达到11599套，成交成绩异常显著；其次，合肥住宅通过销售业绩这个极高的指标，彻底颠覆房产销售季节性常规规律，“淡季反而更热”，成了今年的主题：最关键的是，7月的优异市场成绩，将对合肥楼市后续带来及其重要的影响。通过本月度的营销活动和供应量，很多开发企业对合肥淡季反而热销的市场预判不足，反映出对淡季表现的信心不强。但本月通过实际市场数据的验证，极大增强开发企业在淡季推盘的信心。而且，经过这两个月的验证，合肥楼市已经完全摆脱低迷，可能后续销售会有波动，但进入高速上升通道已成事实。
房价开始节节攀升
9月10日，国家发改委、国家统计局公布了8月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据。8月份，合肥房屋销售价格指数同比跌了0.1个百分点，不过环比涨了0.4个百分点。与此同时，全国房价同比上涨2.0%，涨幅较之前一个月扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。与合肥相比，同时被调查的我省蚌埠、安庆两市，相关指标皆为正增长。8月份，蚌埠、安庆房屋销售价格同比分别上涨了0.7%和2%，环比分别上涨了0.4%和0.7%。新建住房销售价格，蚌埠、安庆同比上涨了1.8%和3.0%，环比分别上涨了0.4%和1.0%。
不过值得关注的是，有关方面的市场监测显示，在刚刚过去的“金九”第一周，合肥房价结束持续4周的下跌，出现小涨，只是成交套数下降近2成。主要受滨湖区销售量下降的影响。在此期间，滨湖区住宅成交套数下降505套，降幅超过3成，全市的住宅成交量走势跟随滨湖的变化而产生锐减。虽然合肥和国家的统计数据不太一致，但至少能看出当前省城房价的“稳健”。
8月份，合肥市在通报楼市运行数据时，主管部门曾得出房价增长偏快的结论，若回顾省城楼市，市区商品住房销售备案价格是在去年第四季度出现了月环比下降，但从2009年元月开始，连续7个月房价小幅增长。7月份，在剔除非正常交易的影响后，合肥市商品住房销售均价为4348.13元/平方米，环比增长为1.56%。如果与去年同期每平方米不足400元相比，房价涨幅较大。若分区考察，房价则更高。7月份，包河区均价继续领跑为4791.12元/㎡。不过相比较而言，省城二手房市场在7月份出现了“量增价减”的局面。当月，该市二手房销量同比增长90.44%，环比增长69.54%。市区二手房平均成交价格为3020.86元/平方米，其中住宅为2957.1元/平方米，同比分别下降14.32%和4.83%，环比分别下降20.59%和19.47%。但是，也应看到，当月合肥市有7万平方米的企业改制房屋转让，其成交价格较低。
合肥市房地产管理局副局长吴骏介绍，应客观看待房价变化，一方面，随着楼盘品质的提高，房价自然会出现上涨；另一方面，目前合肥房价的变化也还在合理范围内。不过，主管部门已相应提高市场供应速度和增加新开工楼盘面积，只要有充足的供应量就不怕房价极高的出现。此外，针对可能出现的开发商“捂盘惜售”，主管部门表示将加强市场监管，如打击虚假广告、透明市场信息等。
目前，合肥楼市纯粹投资性置业比例明显，有所上升。但从价格走势和区域分布看，现阶段，合肥市区楼市呈现独特的特征，“保险投资”首选，无论如何入市，优良商品房受热捧，价格的敏感有所下降，特别是高风险、高回报的房屋投资目前不受欢迎；优良配套型房屋受宠，如学区房、商业配套优良住房等；此外，置业从重心理非常明显，从近期的成交动态监测，可以清晰看出，每个周期的“扎堆”效应明显。
楼市利好超出预期，节节攀升的房价令投资者蠢蠢欲动，一些人担心过多的购买量会引发房价暴涨。“不必担心这个问题”，合肥市房地产管理局总工程师李慧秋在接受采访时曾表示，“合肥市现在的商品房供应量非常大，其中在建工程有3400万方，新开工面积也有500万方，有这么大的一个量在市场上运行，不存在供不应求的状况。”李慧秋也提醒开发商，应把这种良好的市场状态继续保持下去，不要轻易提高房价，“最近一两个月，有的楼盘每平米上涨了500元，销售量肯定是要下滑的”。
合肥开始“动刀”圈地囤地
土地是开发商的“命根子”，但这样的“命根子”如果你不认真面对，将可能被无偿收回。近日《合肥市闲置土地处置办法（实行）通过合肥市政府常务会议审议，10月1日起施行，其中明确规定“土地闲置满（含）2年，政府将可无偿收回”。这意味着，合肥将首次给圈地、囤地行为念起紧箍咒。
国土资源部门的数据显示，2006年到2008年，全国至少有3.3平方米已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。土地资源有限，出现闲置土地如何处理？《办法》规定：今年10月起，土地闲置不满1年的，土地使用权人可以选择与国土部门签订补充协议，重新约定动工、竣工期限和违约责任；未按期动工、竣工的，按照约定无偿收回土地使用权（房地产用地的土地使用权人还应当按土地价款的5%缴纳履约保证金，未按期动工、竣工的，履约保证金不予返还）。另外也可申请由政府协议收回土地使用权，对土地使用权人接到闲置土地认定书后，5个工作日内未选择处置方式的，国土部门将按照土地出让合同的约定追究其违约责任。对土地闲置满1年、不满2年的，在缴纳土地闲置费后，土地使用权人可以作出如上的同样选择。
土地闲置行为一旦被发现，再用地将受到约束。办法规定，被认定有限制土地的土地使用权人，在闲置土地依法处置前，国土部门将不在受理其新建项目用地申请。新规对合肥土地市场会否产生影响？专家认为，囤地而无力消化的现象不符合市场理性原则，加剧了土地资源的紧缺，浪费了资源。通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高收益格局。从这方面说，新政至少将发挥两个作用：首次保证土地平稳有效供应，其次可防止违法圈地和“搭车”用地。
除土地政策外，今年前八月，经合肥市物价部门起草通过，运用价格政策促进经济平稳较快发展的实施意见对外公布。降低房地产转让手续费、查询档案基本信息费、房地产评估费等，降低幅度不低于20%。已核经营性服务收费一年内不得“涨”。
本次情理经营性服务收费项目共涉及34个执行主体，涉及民生、工业、商业、学校、卫生、房地产等，有181项收费类别，786个收费子项目，年减轻负担约2.54亿元以上。其中包括全面降低房地产测绘、招投标、固体废物处理、城市规划、防雷技术等服务收费免收工业项目建设工程交易服务费；标书工本费等，取消市城乡固体废物处理服务中心执收的建筑垃圾运输车辆标志证工本费，降低建筑渣土消纳处理费；暂停重大工业项目供热专线观望工程费。从即日起，对涉及到企业的经营性服务收费项目，严格审批程度，从低核定收费标准，凡是由合肥市管理的经营性收费项目，能取消的取消，能降低的降低，对已经核定的收费标准一年内不得提高。
从省一级层面而言，7月29日，省政府召开农村集体土地确权和登记发证工作电视电话会议，全面部署以农村集体土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权为主要内容的农村集体土地确权和登记工作。同时，安徽省银监局获悉，二套房贷款首付比例今年仍将控制在40%及以上。为抵制过渡的炒房投机行为，该局从未调整过对商业银行的要求，以后也将继续执行该政策。
可以看出，目前全国及合肥、均未出台针对房地产行业的重大影响政策，主要以房地产行业自身的规范性措施为主。从目前房地产新政，可以看出政府对土地市场和房产市场现状比较满意，更多采取保障现状、促进发展的措施来规范和引导房地产行业。
即便如物业税是对房地产行业的重大改革，但仍属于长远影响政策，并非是调控手段。其出台受房产市场现状的影响程度较小。另外，银行政策则属于实时性调控手段。与市场的变化保持密切的联系，将根据楼市走势随时调控。
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