8月18日，国家统计局公布了2013年7月份我国70个大中城市商品房价格指数，其中新建商品住宅价格同比除温州外全线较大幅度上涨，四个一线城市涨幅更是居前，其中北京18.3%、广州17.4%、深圳17%、上海16.5%。郑州市以12%的涨幅位居全国70个大中城市第7位，是同比涨幅超过10%的9个城市之一。值得注意的是，上述一线和二线城市都是我国调控政策覆盖最广而且执行最为严厉的城市，并且北京还实施了20%的个税政策。

    调控中的市场表现使很多人大跌眼镜。是什么原因导致了房价疯涨的势头毫无收敛?为何越是政策严厉的城市房价涨幅反而越高?中国未来的房地产市场调控将何去何从?

    如果从较长的时间内考察我国大中城市房价的变动情况，在10多年前曾经有过相对平稳期，甚至出现过阶段性小幅下降的现象。但是自2005年以来，大中城市房价总体呈现快速上涨趋势。而2005年以来恰恰是我国不断加强房地产调控的时期，即所谓的“十年九调”。然而，作为调控重点的房价却陷入“越调越高”、“越高越调”的怪圈。新一届政府当政以来，针对上述治标不治本的调控政策，思路发生了明显的转变，不再片面地“头疼医头脚疼医脚”，而是淡化短期化的房地产调控政策，致力于建立房地产市场调控的长效机制。

    受上述调控思路变化的影响，近期众多专家学者也将关注的重点放在了房地产市场调控长效机制方面，并且提出了很多建议，如土地制度改革、房产税试点征收、房地产市场体系建设(包括租赁市场和中介市场)等。虽然上述政策的推行可以在一定程度上解决一些问题，但笔者认为这都不是根本且可行的手段。首先土地制度改革绝不是一朝一夕能够完成的，甚至可以说，土地制度改革是比房价调控更深层次的内容，争论比较大、解决的难度也非常大，只能循序渐进去解决。房产税试点征收虽然相对可行，但从重庆、上海经验来看，效果并不明显，而国外房产税政策的实施也没有发生绝对降低房价的效果;同时，对房产税税制的选择与征收实施，老百姓是否能够承受，对市场和经济发展会有何不利影响等，都有很多不确定的因素。

    追溯我国10多年来房地产调控的历程，基本上是以房价作为调控的标的物，即重点在于强调保持房价稳定或促进房价合理回归。经济学的初级知识告诉我们，商品的价格是供求双方力量互动互竞、动态均衡的结果，因而对于价格的调控问题也从来都不价格本身的问题。在市场调配资源的范畴内，由供求所决定的价格不应该被简单抑制或直接干预，分析供求本身的形成、变化是更加重要的问题。因此，在全面市场化的情况下，以价格调控为目的措施更应当关注供求双方的问题，而非只是价格的涨跌。

    所以说，在市场经济条件下，房地产市场的供求问题，特别是供给与需求的结构性问题在调控中是应该特别引起重视的。事实上，在我国1998年城镇全面房改之前，城镇不同收入层次居民家庭的住房需求，存在着不同的供给渠道：高收入家庭基本通过市场解决住房问题，中等收入依靠单位自建房或合作建房，而低收入则承袭计划经济时期的低租金公房。这样，不同层次的住房需求，基本与不同层次的供应渠道相适应，住房需求基本上都可得以满足。然而，1998年国务院23号文实施之后，各地停止了住房的非市场化供应，将各层次的需求全部推向市场。试想，在单一的市场供应渠道下，需求突然释放且规模过于庞大，必然会大幅度推高房价。同时，由于逐步推行的住房信贷改革，居民可以通过银行获得住房按揭贷款，这种方式通过金融杠杆进一步放大了居民的住房需求。在供给相对确定的情况下，住房需求的突发性大量增加不但会造成市场的过度繁荣，更会带来房地产市场秩序的紊乱，在通货膨胀日益严重的情况下的一个突出表现就是投资投机需求的泛滥。

    在此背景下，住房市场供求关系将会越来越紧张，再加上贫富差距的拉大，投资和投机需求也逐步扩大，使得投机者占据越来越多的市场资源，进而导致房价更快上涨和中低收入家庭购房压力的日益突出。在“刚需”不断增加且未有其他住房解决渠道、不得不全部进入市场的情况下，无论政府怎么调控房价，效果都是南辕北辙。由此可见，当前的房地产市场调控及其长效机制的建立，核心问题不是抑制房价过快上涨问题，也不能仅从市场机制方面找原因，解决问题的关键，还在于对房地产市场发展的核心问题——对住房问题的认识及住房政策的有效制定。

    归根结底，继续深化住房制度改革，走完1998年房改的未竟之路，才是建立房地产市场调控长效机制的根本出路。不少专家和学者提出将加强住房保障，形成市场和保障“双轨制”作为主要选择。诚然，住房保障很重要，我国各级政府近年来在住房保障方面也下了很大的决心，并付诸于行动。但是，从国外有关经验来看，这只是解决低收入群体住房问题的一个手段。从1998年房改以来，尤其是在2005年之后房价快速上涨的背景下，仅有市场加保障的“双轨”，是无法解决中等和中低收入群体这些“夹心层”的购房难问题的。近年来的住房保障实践证明，中等和中低收入群体需要的不是相对低端的公共租赁住房和廉租房;而是以自住需求为主的、价格合理且适应其收入水平的、自己能够支付的起的舒适性商品住房。解决这类中端群体的住房问题的基本出发点还是要靠市场，但必须由政府提供政策支持或补贴。这样，不但能够实现中端群体住有所居的愿望，也能够分流大批目前靠市场解决的自住需求，这对从根源上解决投资和高房价问题将具有重大意义。

    现实当中一些地方政府已经就此问题进行了十分有益的探索，深圳市创新性实施的安居商品房制度，就是政府对中端需求给予政策支持的一个典范。此类住房定位于中等、中低收入家庭，将价格限定在同区位商品房价格的50%～70%。这探索出了一条以市场供应为主体，以政策支持为辅助，有效降低中端群体购房价格，有效实现中等收入群体住房需求的良策。如果这类住房形成规模效应，将会有大量的住房需求从高端市场分流出来，从而较大地改变商品房供求格局，进而有效地抑制房价。最终，我国应当形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障” 的“三轨制”住房制度框架。近期，北京市也开始试行与深圳市安居型商品房类似的自住型商品房开发建设。笔者相信，随着国内越来越多大中城市在此类住房制度创新方面的实践，最终会形成住房与房地产市场长效、健康发展机制，实现不同收入层次居民家庭都能够住有所居的“住房梦”。