近期一些地方出现了放松楼市调控的动向，如温州限购政策回归到建设部统一口径，芜湖给本科生发放购房补贴等；当然，京沪一些银行也出现了取消首套房贷款利率优惠的情况。无论是地方政府的某种“救市”措施，还是热点城市的商业银行收紧信贷的风控措施，都是在大的政策环境未定情况下的小变化，或者说，没有方向感就是当前楼市政策的真实写照。无疑，中共十八届三中全会将是一个重要的节点，只有到那时楼市调控走向的面纱才能逐步揭开。

笔者注意到一个现象，从2005年开始，历次调控的理由和出发点都是因为房价高。社会舆论也几乎一边倒地批评开发商抬高房价的行为，甚至直接将房地产商和行业妖魔化。一路严厉调控下来，北京、上海的平均房价也从当年的每平米五六千上涨到目前的每平米三万左右。可见，调控并没有抑制住房价的上涨。社会各界通过不断的争论和辨识，也终于认识到，房价上涨并不单纯是开发商的问题，而是包括土地财政和投资渠道困局在内的综合因素在作怪。

现在如果还有谁说未来一年或几年房价要下跌50%，估计即便是妇孺也要发出嘲笑。但我们真的如此确信房价就一直这么涨下去吗？在反对者和唱空者都如过街老鼠，被嘲笑喊打之时，作为行业的参与者，特别是开发商们就更要保持一份清醒，现在的楼市确实存在继续涨的可能，但维持房价继续上涨的两个要素，土地财政和投资渠道将有可能发生重大调整。也就是一直讲的房地产业发展的长效机制问题。

先说土地问题。土地财政是地方政府为了弥补事权与财权不对应而被迫采取的无奈之举，是被分税制逼迫出来的发明创造。分税制给了地方政府卖地的理由，并换取了中央的各种容忍，而国有土地上的商品房建设制度给了地方政府垄断土地市场，进而抬高地价的现实基础。这就造成了一个现状：所有经营性用地都是经过政府之手转让的国有土地，且使用人要缴纳土地出让金。而集体土地要想进入这个市场，只能先被政府征收，其中的差价依然是政府的收入来源。同样是全民所有制下的土地，集体土地与国有土地显然是同地不同权，这种不公平现象是我国房地产市场和产权领域的一个突出问题。如果破除这一矛盾，土地市场打破政府出让的唯一性，集体土地得以入市，则可以有效地降低地价，进而缓解甚至降低房产市场的高价神话。

再说投资问题。为什么现在大家都强调投资理财，因为货币超发，不去投资理财，手里的财富就要缩水，就要被通胀所吞噬。还有另外一个重要问题，就是投资渠道，渠道不通畅，就会产生局部的流动性过剩问题，现在的房地产市场就是典型的局部领域流动性过剩。一套房动辄几百万，普通老百姓可能一辈子都挣不来这么多钱，但社会各个阶层都把投资保值增值的希望聚焦在房地产，而且央行的货币发行闸门大开，房价不涨才怪。如何拓宽投资渠道，释放房地产这个领域聚集的过剩流动性，对于稳定房价十分重要。同时，央行的货币发行更要科学规划。

我们要反思，美国同样存在货币发行超量问题，但人家的房地产市场并没有我们这样大的资产泡沫。应注意到，美国执行的是量化宽松政策，焦点是“量化”，我国的货币政策是否量化了？是否有足够的公开度和事前充分的评估和讨论？

其实，新一届政府上台伊始就强调市场机制的作用，要用市场的“无形”之手代替政府的“有形”之手。过去十年，房地产调控的屡调屡涨，屡调屡败，就是政府之手伸得过长过多之殇。多发挥市场机制，并不意味着政府的完全退出，并不是鼓励无政府主义，而是让政府回到监管者和裁判的角色。

既然是裁判，就要体现公平，首先解决城乡土地二元制问题；其次要做好社会保障特别是住房保障工作；三是解决平等对待国企和民企，企业公民也需要公平的竞争环境；四是社会资源与利益的合理分配，包括政府与社会的利益关系，社会各成员的利益关系。

对于房地产而言，房产税需要稳步推进，当房产税成为地方政府的税收主来源时，地方政府卖地和垄断土地的冲动则大大降低，有利于回顾房地产发展的本质。房产税同样有利于调节社会资源分配，避免资源过度集中在少数人手中。在这样的大框架下，市场定价自由，投资风险自担，政府和企业才能真正实现各自的分工和角色定位。