近日，有媒体报道，农村集体经营性建设用地使用权流转试点即将在18个省市开闸，引发广泛关注。虽然其后国土部澄清，相关文件并未正式下发，但势在必行的土地制度改革仍旧给以土地为基础的房地产行业带来新的想象空间。

　　今年以来，土地市场异常火爆，特别是北京、上海等城市“地王”频出。9月4日，融创中国在北京创下7.3万元/平方米的单价“地王”纪录；隔日，新鸿基又在上海斥资217.7亿元拿下徐家汇地块，成为上海历史上总价最高的“地王”。

　　由供需关系决定的地价不断飙升，从一个侧面反映出，目前城市建设用地供应相对偏紧。而打破这一局面的关键，就在于如何增加城市建设用地的供给。

　　根据中信证券的一份研究报告估算，如果农村集体建设用地在东部沿海和中部的18个省市推广，“可将现有城市建设用地面积扩大23%”。这势必将大大缓解城市建设用地供应偏紧的局面。

　　中信证券的计算方式是这样的：18个省市的农村建设面积约为1908.2万公顷，假设其中5%可以流转，即约为95.4万公顷，相当于2011年全国城市建设用地面积规模的23%。

　　事实上，通过农村土地流转增加城市建设用地的做法在苏南、重庆、天津等地已经实践多年，并成为上述地方增加城市建设用地供给的主要手段之一。

　　2005年，国土资源部曾印发《关于规范城镇建设用地增加和农村建设用地建设减少相挂钩试点工作的意见》，即“城乡建设用地增加挂钩”制度，成为相关土地流转及供地实践的政策依据。

　　“城乡建设用地增加挂钩”制度简言之就是，地方可以通过将农村节约出来的农村建设用地（主要是宅基地以及乡镇企业用地）复耕为耕地，获得城市建设占用耕地的指标。

　　不过，由于农村集体建设用地流转以及增减挂钩的具体做法，尚存在诸多争议，从国土资源部的最新澄清可以看出，对于大规模的土地流转，决策层仍持十分谨慎的态度。

　　中金公司的研究认为，土地流转将按照如下步骤推进：会先做土地确权（目前基本完成），再动承包地自由经营流动权，再放宅基地抵押权，而宅基地转性国有建设用地放开的难度很大；会分步走，是个长期改革的过程。

　　中信证券的观点也推断：土地流转推进的原则是，耕地与建设用地的界限不破，经营性建设用地和非经营性建设用地的界限暂时打破；推进的顺序是，首先推动经营性用地流转，再推动宅基地流转，走一条先易后难、循序渐进的路径，意在不改变土地用途的情况下，盘活农村经营性建设用地存量，提升土地的集约化程度和利用效率。

　　虽然目前的共识是：土地制度改革无法一蹴而就，也不会以一种激进的形式展开，不过中金公司的研究报告还是从产业、公司的角度提出了一个有趣的问题：哪些地产类公司将会从这一长远的趋势中受益？

　　“如果土地流转放开，拆迁将变得容易，则地价会受到平抑，周转型、资金实力强的开发商相对受益，但整体上开发商利润率也将摊薄。”报告提出了这样的观点。

　　目前，土地流转的典型模式包括重庆、成都所采取的“地票”模式，以及武汉城中村改造所采取的高度市场化模式。

　　所谓“地票”，是指农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门验收后所产生的指标。房地产企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。

　　中金报告认为：“如果走地票/宅基地换房模式，地方政府通过增减挂钩，获得大量土地指标以及可出让储备，但背上了农民进城的配套建设包袱，而开发商则先要买地票，再进入招拍挂，开发商获得的收益仅是勾地权，但政府土地出让多，同业竞争加剧，长期对行业难言利好，不会形成集中度很高的开发商。”

　　而武汉城中村改造采取的是更为直接的农用建设用地与城市建设用地等权的机制，这意味着城中村农民获得大部分土地增值收益，而地方政府则放弃了这一块利益，但也将收储占用资金的包袱转给了开发商。

　　对此，中金提出：“如果走城中村模式，那么地价会被平抑，开发商盈利能力提升，小开发商因为资金实力不够被挤出，但供地也会很大。好的方面就是房价也会被抑制，政策不用压制了，可以提升资金实力雄厚的上市开发商估值。”