“过去2-3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。但美国加息属长期过程，特区政府不会立刻撤销买家印花税等调控措施。”

　　香港楼价已超97高位40%

　　近日，广州惊现“日光盘”（楼盘24小时内售罄），当地楼价半年急升二成；伦敦住宅市场也因外地买家需求大增，楼价节节攀升。相比之下，截至6月底，香港楼价半年仅升1%；陈家强指，楼价升得越快就跌得越惨，因为有必要严控楼市泡沫的膨胀，静待楼市“软着陆”。

　　问题一：印度和印尼两国的货币大幅贬值，投资者担心重演1997年的亚洲金融风暴。香港作为曾经的受害者，特区政府如何评估香港面临的风险？

　　陈家强：自美国2009年推出首轮量化宽松（QE）以来，亚洲大部分风险资产都在长期低息效应和过剩流动性的双重作用下，出现不健康的升幅。贸易逆差和银行信贷增速过快，影响某些国家的汇率基本面和企业杠杆。

　　但必须注意，相比16年前各经济体一盘散沙的困局，如今的亚洲外债水平很低，“东盟10+3”不断追加《清迈倡议》中的危机应急基金。个别国家的风险很难全部转嫁于整个区域经济，流动性“西撤”不会引发“骨牌效应”。

　　问题二：目前香港楼价超过1997年高位近40%，所谓“高处不胜寒”，一旦美国退市并加息，楼价是否难逃一跌？

　　陈家强：相比股市，香港楼市的风险很大，因楼价直接受到利率环境的左右。只要美国进入加息周期，理论上楼价不得不跌；但必须看到，楼价飙升还受到供应短缺和内地购买力助推等多重因素，美国温和的退市举动不太可能触发香港楼价暴跌。

　　问题三：去年至今，境外买家印花税、双倍交易税等“辣招”效果显著，在退市预期下，港府何时才会考虑撤招？

　　陈家强：与楼价上升不仅因为低息环境类似，政府“双辣招”也不可能逆转楼市的基本面。成交之所以萧条，根本原因在于买方对外围悲观不肯入市，卖方观望政策变化惜售。我想说，所有的调控措施旨在增加交易成本，扭转楼价非涨不跌的错误预期，使得泡沫不至于失控。

　　即使美国加息，目前来看也不可能“一蹴而就”，可能会是耗时数年的加息周期；在这样的背景下，政府不会盲目撤招，原因有三。

　　首先，“辣招”不能主导楼价升跌，在中长期供应暂无法配套的前提下，管理需求仍十分必要。其二，美国退市缺乏明确的时间表，流动性随时会逆向出入，不明朗因素增加。最后，楼价即使下跌，也可能只是资产重新定价的自然修正，是否撤招须综合评估波幅大小，政府内部没有所谓50%的跌幅上限。