开征房产税要达到什么目的

既然无法像舆论所希望的那样达到抑制房价的目的，那么开征房产税的意义到底是什么？

其实，在我国，房产税并不是一个新税种。早在1986年，我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。这个条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

在当时的环境下，房产税并未覆盖居民住宅。这个暂行条例将个人所有非营业用的房产列入免征房产税的范围。从那时起，房产税在我国基本上就是面向经营性房产。

不过，1998年房改之后，我国房地产市场迅速发展起来，房价大幅攀升，地方政府通过卖地赚得盆满钵满，土地财政开始成为地方发展的一个越来越突出的问题。

不同机构的统计都显示，卖地收入在地方财政收入中的占比越来越大。全国人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿曾引用过一组数据，1999年～2012年，全国土地出让收入总额接近15万亿元，年均超过1万亿元。其中，2011年土地出让收入占当年地方财政收入的比例高达60%以上。

“我国对居民持有的住房没有开征房产税。但由于城市土地国有，政府在土地供应环节处于垄断地位，地方政府获得了高额的土地出让金收入。”张俊伟说，但城市对土地出让金收入的高度依赖也带来了一系列问题，比如推高房价、产生房地产泡沫、导致经济扭曲等。可以说，伴随着房价的持续快速上涨，土地财政的弊端已充分暴露了出来。开征房产税，是重构地方政府收入体系，为经济社会的持续发展夯实基础的一个重要手段。

这也就是说，地方政府对土地财政的依赖是重提房产税的重要原因。北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，地方政府都严重依赖土地财政，但一个现实的问题是土地越来越少，当有一天土地卖完了，地方政府该怎么办？用房产税来取代土地财政是现实的选择，虽然从目前来看，要做到这一点并不容易。

有关征收房产税的意义和目的，贾康曾经写过一篇长文来论述。他认为，开征房产税是必然的选择。我国税制结构中直接税比重偏低成为突出的问题。间接税在全部税收中占比近70%，带来的问题是，愈是低收入阶层，实际的税收痛苦程度越高。另一方面，地方政府没有成型的地方税体系。地方没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要搞出很多隐性负债，还必然特别看重土地批租，在某一任期之内把土地交易环节的收入一次性拿足，尽可能解决在位者任期之内出政绩的需要。

贾康认为，如果开征房产税，将会产生四个方面的正面效应：第一是增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税收痛苦程度。第二是为解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种。第三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准。第四是优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。

房地产税制改革需要新思路

对于是否应该开征房产税，学界、业界一直都存在激烈争论。

实际上，早在2004年，国务院就曾经组织过房产持有环节税收的讨论，相关部门在10个地方推行了数年的物业税基模拟评估和试点。但这些空转的试点究竟是什么状况？至今未有官方消息披露。

不过，房产税的推进并未停止。2011年1月28日，重庆、上海开始试点房产税。但两个城市实现的房产税收入非常少，公众预期的效果并没有达到。对房产税是否需要扩大试点的争论多次出现。

尽管争论激烈，但争论双方都认为，我国的房地产税收体系应该进行改革。在我国，房地产行业附着了大量税费，从拿地、建设到出售、再交易，每个环节都有着各种名目的税费，比如契税、印花税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税等。

国内一家大型房地产企业的老总告诉记者，房地产业涉及的税种有五六十项，每年涉及房地产业的税收加起来有1万多亿元。中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海告诉记者，世界范围内，减税是大趋势。“从实际来看，房地产行业的税负已经不低了，这些税负都转嫁给了买房人，高房价本身就包含了这些税负。如果在这个背景下额外增加一个房产税，对普通老百姓来说，意味着税负的进一步加重。”

从重庆、上海房产税的试点来看，房产税是额外增加的一项税负，两个城市都没有在房产交易环节的税收上做减法。某一线城市地税局的负责人表示，房产税目前的定位还不是特别明朗。如果定位于调控房价，已经有多个国家的实践证明不成功。如果定位于收入功能，也就是说通过这个税种让地方政府提供公共服务、筹集资金，那就需要广税基，将大多数住房纳入征税范围，并且普遍征税。如果定位于调节财富分配，着眼点就应该是存量，在征税对象方面就应关注多套和大面积的、高档的住房。

“从近期目标看，房产税的功能定位可能只是调节功能，也就是针对多套住房者征税。”该负责人表示，要让房产税成为地方政府的主要资金来源，就需要普遍征税，全面覆盖。但目前缺乏相应的基础，也缺乏广泛的社会认同。我国的房价收入比非常高，很多家庭用了全部的积蓄加上贷款才能够买得起住房，如果再征收房产税，心理上是难以接受的，也没有付税能力。此外也缺乏征管能力，从目前税务机关的征管能力看，几乎难以实现有效征管。

另一个现实的难点在于，个人住房信息联网一直处在雾里看花的阶段。现有的系统究竟覆盖了多少比例的住房？是不是所有人的所有住房都被统计在册？如果没有这个数据的支撑，房产税的开征从何谈起？

“我们的房产税改革方案和推进思路需要完善。”张俊伟说，我国政府集土地所有者和社会管理者两种身份于一身。在居民承受能力既定的条件下，如果政府为了获得更多的土地出让收入而抬高地价和房价，必然会削弱征收房产税的基础。要在房价明显偏高的背景下开征房产税，只能提高豁免纳税的门槛，把房产税限定在投资类住房上。但这样一来，房产税的主要功能就由为基层政府筹集公共资金演变成调节收入分配。

在张俊伟看来，与其如此，不如构建新型的城市公共收入体系。这包括：履行保障中低收入群体居住权的承诺，通过稳定社会预期构建起平衡“土地财政”负面效应的对冲机制；加强土地出让金使用管理，把地租性收入更多地转到改善中低收入群体生活水平上来，转到改善公共服务质量上来；对居民非必要住房开征房产税，拓宽城市收入的基础；允许地方政府发债，推动城市政府收入体系的平稳过渡。