随着经济回暖，房地产市场重新趋于热络。一方面，“地王”频繁出现，9月4日在北京产生了楼面价每平方米7.3万元的“地王”，刷新全国土地单价纪录，之后上海、杭州、苏州三地的“地王”在9月5日集体出现。另一方面，房价与租金走高，国家统计局发布的8月统计数据显示，8月份居住价格同比上涨了2.6%，其中住房租金价格上涨4.4%，已连涨44个月。这些消息让民众神经再次绷紧。毕竟，从过去十年的经验看，如果一个人没有买房，那么，无论其从事什么行业，从大概率而言，在资产积累方面都是白忙活一场。因此，现在如何看待下一阶段房地产市场走向，就成了众所关心的大问题。

    笔者的看法是，就全国而言，房地产市场暴涨阶段或许已经过去。原因有三：

    首先，整体流动性趋紧已影响到房贷总量和利率，这种状况仍会持续。过去十年，超发货币是支持房地产市场出现史无前例的超级牛市的最大推手，而房价不过是货币对内贬值的数量指标。我们没必要列举货币流通量和GDP比例这种枯燥的证据，货币当局超常规投放货币的力度，每个老百姓对物价的切身体会均能印证。货币推手持续加力，导致直到现在，未计入房价的物价指数仍在历史高位。被“看得见的手”紧紧拉住的肉蛋禽奶价格，稍不留神也会飞涨，近期鸡蛋价格再次快速上涨的现象即是明证。这种局面下，我相信，政府继续以翻番速度印钱的情况不易重现，流动性难以出现大幅扩张。这对房价而言，等于釜底抽薪。

    其次，资金外流的现象不支持国内房地产资产高估值。最近三年来的大规模资金外流方式有很多，而外商直接投资数据已出现连续的季度绝对值下降。6月，中国金融机构外汇占款余额减少了412亿元人民币，这样大规模的资本流出是不常见的。且不论李嘉诚的公司近期卖掉内地商业地产是否有风向标作用，仅看国内地产商在海外的布局举措，即可大致明白内外部吸引力的差别。当前，万科、万达、金地、等地产龙头公司均有国际化动作。万达集团计划投资10亿美元在纽约建一座万达酒店;万科投资约1.4亿美元收购了新加坡一个项目30%的股权，还投资1.75亿美元与美国某企业合作开发旧金山豪华公寓项目。万科董事长王石称：“万科在美国的新项目不愁销路，中国买家就占了40%。”谁在买?在哪里买?买什么?一望可知。这都说明，支撑国内房地产市场的已不是投资资金，他们已转向海外。看看你我的身边，现在买房子的人是什么人?答案是为满足刚需或自住需求的人。不过，经验却是，全世界没有哪个国家靠自住需求就可以维持高房价。

    第三，“地王”对有关房地产企业是沉重包袱。从市场发展看，地王频出是正常现象。原因在于，地产商趋势性地涌入一二线城市。只要未来土地市场僧多粥少的局面还将持续，地价持续上涨就是必然现象。但对有关地产企业而言，“地王”并非营销噱头，需要考虑的是未来房价能否涨过地价。如果如前所述，资金面整体趋紧，且这一局面会持续很长时间，则未来房价涨速将很难超过地价。这会使得拿到“地王”的公司，未来利润空间收窄，称王称霸者，冷暖自知。

    房价固然难以暴涨，却也不易快速下跌。目前看，支撑房价的因素有很多，如地方政府对土地财政的依赖，又如银行对土地房产等抵押物价值的维护意愿。当然，不排除经济增速低迷时再次推刺激房市计划，更不排除国家经过改革转型后出现类似“神武景气”的情况。

    对普通民众而言，需要在纷繁的现象面前保持冷静。房产具备实用性和投资品的双重属性，过去十年间，房产作为投资品的金融属性已表现得淋漓尽致。但今后十年乃至更长时间，我们需要更多顾及其实用性。一方面，“去投资属性”的过程开启，房产市场全面暴涨的情况不易出现;另一方面，“实用性”将更突出，对住有所需的人而言，只要买得起，属于任志强所谓“完全有能力消费两百万元以上房子”的那种老百姓，就不妨认真选选称心的房子。而对要靠买房子来改变命运，甚至谋求过去十年那种涨幅的人来说，横下一条心去赌房产再次暴涨，就很可能打错了算盘。