改革支付方式并非完全不可行

　　在李旺荣看来，改革土地出让金的支付方式并非完全不可行。从目前的实际情况看，可以借鉴香港的成功做法，实行土地批租与年租的混合体制，并配套建立一系列政策，改革并完善我国现行的土地有偿使用制度。

　　李介绍，在香港，土地使用人需缴纳的费用由两部分组成：地价和年租。首次拍卖时，地价中包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和。

　　该地价是一笔总付的费用，须在30日之内付清。除地价外，承租人须由批出日期起，每年缴付相当于当时房地产租金市值评估值乘以固定租率(实际为3%)的年租金。

　　“这对于调节土地所有者与土地使用者之间的利益关系，为地方政府建立合理的激励机制都具有积极的作用。”他认为，无论采用批租出让或者年租使用方式，其实质都是获得国有土地的使用权，是国有土地有偿使用的具体实现形式，在我国法学理论上并无障碍。

　　据了解，1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国有土地有偿使用方式除出让方式外，还包括国有土地租赁及国有土地使用权作价出资或者入股的方式。1999年，国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》对租赁制作出了较为具体的规定，为年租制的施行提供了指导意见。

　　李介绍，据不完全统计，至2003年年底，在我国，实行年租制的地方已有近1000个，如广东省、杭州市、哈尔滨市等。“在一些地方立法中，对租期、租金缴纳方式和标准、土地使用权的权利内容等方面均有明确的规定。”

　　如在杭州，颁布了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定，其对征收范围、征收对象、年租金的确定标准等方面进行了明确规定。

　　德国的地上物权制度是世界范围内采用年租制最为典型的土地制度。其规定，如果建造的是一栋家庭住宅，那么地租由家庭承担；如果建造的是一幢居住大楼，地租则借助所有权制度，由大楼内所有住户，按照所占建筑面积比例分担，这样普通家庭也有能力承担这样的地租。

　　阻力或不仅仅来自地方政府

　　李旺荣认为，在法律层面，完全可以利用现有的土地出让法律法规来实施年租制，如法律法规中关于土地出让制度的通用规定可以直接适用于年租制；法律法规中关于土地批租制的规定，如果其也适用于土地年租制，可以通过对该规定作扩大解释的方法，让其也适用于土地年租制；对法律法规中专用于土地批租制的条款，则可以对其进行适当修订或者增加相关条款，以适用于土地年租制；最后，也可以适时制定或修订法律和行政法规，在法律和行政法规中对土地年租制作出明确的规定，以确保年租制的法律地位。

　　“而上述实践经验，也可作为推行土地年租制的参考和依据。” 李旺荣说，在政策层面，目前房地产调控政策，都是针对土地批租制情况下制定的，政府可以对年租制与批租制之间的政策进行衔接。在操作层面，则可以先试点，后推广，因地制宜，按需实施。

　　李旺荣说，尽管土地出让金一次性支付改为分期支付，能够帮助降低房价，但难免受到一些地方政府的抵制。“对于依赖土地财政的地方政府而言，分期支付就意味着没有了一次性的巨额财政收入。”

　　就李旺荣的提议，记者采访了一些开发商及商业银行，他们大多对此表示欢迎，认为可以大幅降低房地产开发门槛，减小融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，而随之降低的还有房地产开发的金融风险。

　　但浙江工业大学经贸管理学院院长,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，土地出让金分期支付理论上可行，但实际操作则存在困难。

　　首先是土地出让金分期支付后，是否一定能够降低房价，存在多种不确定因素。因为房价由建筑成本、土地成本、税费三方面组成，还要受到市场供求的调节。

　　同时，土地使用费按年收取，在土地使用权出让的整个期间内，政府将面临大量不确定因素，如在租金支付方面，支付地租主体数量的大幅增多，在执行过程中势必要消耗更多的行政成本。还有如房产转让带来的支付主体的变化，导致的租金支付主体不确定的问题，在具体实施中也将消耗大量的公共资源。而土地年租如何确定，如何确保土地租金的科学可靠、令人信服也将是一个棘手的问题、一个巨大的难题。“不像批租制下土地出让金的缴纳，能做到一步到位、操作简便。”

　　李旺荣承认，土地出让制度的改革，涉及到法学、经济学、社会学、公共政策、公共利益、财政税收等多个学科和领域，会影响到社会生活的方方面面，需要有一个循序渐进的过程。“但可以先确定一个有代表性的城市作为试点，边实施、边总结，等条件成熟后再推广。”

　　在采访中，在楼市调控越调价越高的背景下，不少市民认可“分期支付”的做法，认为土地出让金的分期支付使得现任领导不可能通过出卖土地获得大笔的资金，将有利于遏制地方政府急功近利，城市的大拆大建也会大大减少。

　　李旺荣认为，从长远来看，作为利益主体之一，政府所获得的收入并不会减少，通过每年的重估租值，政府持续不断地取得土地增值的收入。