“私搭乱建”违法也违约

　　“私搭乱建”应是违章建筑，违章建筑主要的法律特征即违法性，是违反了土地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。

　　个别业主违反管理规约擅自搭建违章建筑，是一种违约行为。管理规约是业主为谋共同利益，确保良好的生活环境，由全体业主通过业主大会而就物业的管理、使用、维护与所有关系等制定的规则，是业主的最高自治规则和业主基于意思自治精神而对小区物业管理所作出的自律约定。一般来讲，管理规约中均有对于属于小区公共部分不得进行搭建的约定，那么，业主在小区公共区域“私搭乱建”就是一种违反管理规约的行为。

　　正是基于“私搭乱建”行为与生俱来的违法及违约性，相关方才有权利诉诸法律要求强行拆除。

　　物业公司有权要求拆除

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　赋予物业服务企业起诉的权利，是基于两个考虑：一是“全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业”；二是“其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为”。前者是法理上的推定，后者则是现实情况。

　　值得一提的是，业主私自搭建违章建筑，其本人为违反行政管理法律、法规的直接责任人，因此，相应的行政处罚是针对私自搭建的业主本人的。而物业公司因并非违章建筑的实际行为人，是不应作为行政相对人被行政管理机关处罚的。但这并不是说物业公司在业主搭建违章建筑时应当无所作为。依据《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，必要时可以代表其他业主向法院提起诉讼。  

　　相邻业主也有起诉权

　　根据物权法规定，不动产相邻各方应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时物权法第83条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。由此可知，一旦“私搭乱建”影响了其他业主的通风、采光或居住安全等相邻权益，具有相邻关系或利害关系的业主，也可积极拿起法律武器，以损害自己居住利益为由向法院提起诉讼。

　　延伸阅读

　　尽快建立治理联动机制

　　虽然目前国家有相关法令来制约“私搭乱建”的违章行为，但对“私搭乱建”行为有权监督管理的部门涉及到土地、建委、城管、规划等多领域，而各部门在权限上均有自己的局限性，很难有效衔接配合，导致最初的零星“私搭乱建”没有得到及时制止和拆除，进而蔓延，给执法造成很大困难。

　　建议强化社区自治管理，推广业主委员会管理制度，推动业主相互监督违法违章行为；物业公司、居委会也应加强对小区施工行为的监督管理，发现有违章建设施工行为或接到业主投诉后应立即向政府主管部门汇报，同时建委、城管等建设施工主管部门应建立违章建设治理联动工作机制，对小区内的“私搭乱建”现象做到早发现、早制止、早治理。