|
一周亮相五“地王”
如果不抑制地价上涨趋势，下半年房价或继续明显上涨
“金九银十”刚开门，市场就上演了“疯狂的土地”的戏码。
9月2日，天津育梁道地块溢价163%觅得归宿，折合楼面地价22953元/平方米，成为天津首块楼面地价突破2万元/平方米大关的住宅用地。
9月4日，北京农展馆地块成交，溢价率16.67%，折合楼面价每平方米7.3万元，加冕北京单价“地王”。
9月5日，上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元被竞得，溢价率24.4%，刷新了上海总价“地王”纪录。
随后，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块狂揽47.25亿元，分别创造当地“地王”新纪录。
事实上，早在7月，土地市场就已经开始“发烧”。今年7月成交的北京夏家胡同地块、北京孙河地块、广州南洲路地块、珠海联澳路西侧地块等当月“地王”，都是楼面价格逼平甚至超越了周边一二手房的售价。
这种“面粉超过面包价”的现象，明显影响了开发商的预期，导致9月份上演了新一轮的抢地大战。
“相比往年楼市最火爆时期出现的‘地王’，本轮‘地王’的单价、总价都突破了市场的想象力。其中农展馆地王的楼面价，可以说已经秒杀了全北京绝大部分在售物业。”北京中原地产研究总监张大伟分析，如果按照每平方米7.3万元的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本后起码高达10万元，剔除其中不可销售部分，入市的成本价已达12万元以上，而销售价格估计将突破15万元。“地价与房价相互影响，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性非常大。”
现实中，土地市场高烧不退，已开始推高楼市涨价的预期。8月22日，北京房山区长阳镇理工大学9号地成交，其纯商品房部分折合楼面价超过2万元/平方米，创下区域楼面价新高，并超过周边在售物业价格。仅一周后，周边即将开盘的万科金域缇香、京投万科新里程等项目就表示，预计售价将提高至2.2万元/平方米以上。
“地王”频出，源于资金充裕
房企资金自2010年来首次步入“偏松”区间，大量社会资金流向房地产业
“地王”频出，显示房地产企业对市场判断积极，且资金状况明显改善，现金流充裕。
易居房地产研究院发布的《全国房企资金状况季报》显示，2013年上半年房企资金来源同比增速达32.1%，比2012年同期加快26.4个百分点，创下2011年以来新高。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。
这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。2010年以来楼市调控组合拳频出，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况。2011年底，房地产业一度陷入资金低谷。当年11月，全国36个城市流标地块合计达到117宗，环比上涨了432%，流标面积达1580万平方米，其中不乏北京、上海、广州等一线城市的优质地块；当年前11月，全国130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿元，同比下降了三成。
那么，为何从今年一季度起，房企资金紧张的局面开始得到缓解了呢？
如今的房企“不差钱”，一方面是由于商品房销售同比增速处于高位，企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转。国家统计局数据显示，今年前7个月，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%。“多数布局一、二线城市的房企得益于房价上涨，销售回款增加，资金实力得到增强，资金链也趋向宽松。”链家地产分析师张旭认为。
另一方面，尝试在海外融资以缓和资金链的房企不在少数。保利在今年首尝海外融资，在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，折合年收益率4.713%。越秀集团今年也首次发行美元债券以拓宽融资渠道，并将全年融资目标调高了10%。
值得注意的是，不仅在海外，境内大量社会资金也流向了房地产业。
“大量资金正通过信托、基金、券商资管等影子银行的形式进入房地产业。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副研究员钟庭军说，尽管近年来支持实体经济发展的优惠政策频出，但民营经济的发展环境并不乐观。因此，本应进入实体经济的资金，以理财产品、信托产品以及民间高利贷等形式，流向了利润更高的房地产业。
数据显示，今年上半年，定金、预收款及国内银行贷款在企业到位资金中所占比重不足一半。大量房地产企业，特别是中小房地产企业是通过影子银行完成融资的。例如，9月12日，以131.8%的高溢价率拿下上海浦东新区川沙新市镇城南社区某住宅地块的阳光城集团，除了开发贷款和流动资金贷款等传统融资模式外，目前已实施存续有效的融资计划，到账金额共计约55.6亿元，其中信托融资就达25.6亿元。
|
