孙氏“高增长”赌局

对于高价地，孙宏斌并不陌生。

早在10年前，孙宏斌的顺驰以9.05亿元竞得44.43万平方米的黄村卫星城1号地，高出拍卖底价近5亿元。孙宏斌的这一决定在当年也备受业内质疑，因为10年前的黄村真的很遥远。但是，第二年，顺驰领海开盘销售，凭借着人造“海”和黑天鹅的社区景观，顺驰领海成为了黄村第一个高档住宅小区，并取得了不俗的业绩。

一边是高价拿地，激进扩张；一边是押宝销售，加速增长。在这样“高举高打”的近似赌博的游戏法则中，孙宏斌尝到了甜头。从顺驰到融创，这一直是他最钟爱的玩法。

“现在的融创，还是带有鲜明孙宏斌特色的融创，很大程度上承接了孙宏斌在顺驰时就表现出来的激进扩张的风格。”北京一知名房企总裁坦言。

据接近融创中国的人士告诉记者，在接连拿下北京亦庄、农展馆和天津天拖“地王”地块后，目前融创手中仍然握有接近百亿元现金，足以支付未来的开发费用和短期债务。

今年前8个月，融创累计完成销售额304亿人民币，同比增长69%，合约销售面积达23.1万平方米，销售均价达人民币2万元/平方米，目前已完成销售目标的七成以上。

“今年下半年，融创具备取得预售证条件的可售货值就高达700亿元。其中220亿元是上半年在售留下来的，280亿元是新开盘项目，还有200亿元是老项目后期再开盘。”年中业绩会上，融创执行总裁汪孟德信心十足。

当然信心十足的不只是汪孟德，还有孙宏斌。

“公司全年销售目标肯定超额完成，但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示，今年下半年将根据拿地情况调整现有项目的销售节奏，并据此确定销售价格的提升幅度。

实际上，仅从近几年来融创不断翻番的销售额上就可以看出孙宏斌“押宝销售”的玩法。2010年融创完成销售额83亿元；2011年达到192亿元，增长率达131%；到了2012年则是提前完成300亿元的销售目标，全年356亿元的销售额同比增长高达84%。

这足以让孙宏斌感到欣慰，因为，仅在“增长率”这一项指标上他赌赢了。

刀尖上的舞蹈

不过，销售向好，企业毛利率却同比下滑，这或许就是孙氏“高增长”赌局的代价。

2013年上半年，融创的毛利为17.79亿元，较2012年同期的13.75亿元增加了29.3%，但毛利率却由32.0%下降至20.8%，相较于去年同期减少了11个百分点。而这个毛利率也低于行业平均的较好水平。

融创对毛利率下降的主要因素归于收购项目融创绿城的影响，融创半年报指出，该项目结算毛利率较低，而销售金额占总收入的比重达到46%，由此拖累企业整体毛利率下滑。

然而，融创近来接二连三在土地市场上成为焦点，这让业内对融创的积极扩张有些许担忧。“融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润，但这种状态能否持续，很多人心里存着问号。而在这样的时候，再以如此高价拿地，这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉记者。

他表示，融创高成本拿地，杠杆水平激进，将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为，融创在快速周转过程中补仓可以理解，但接二连三高成本拿地，其资本支出未来将是很大的冒险。

除了资金风险之外，在业内人士看来，融创最大的危险来自于调控政策的再次转向。

业内人士分析，目前行业景气度高，需求刚性强，但高成本和高房价已经开始对于盈利水平和购房需求产生负面影响。“在核心城市，整体价格泡沫是存在的，市场状态正走向一个无法预知的方向。”中国房地产学会副会长陈国强表示。