典型案例2

　　违规预售项目被封业主索要房产

　　今年3月起，省城掀起查处违法建筑、违规预售项目的整治风暴。位于长风东街的C项目、南内环东延段的W项目，因规划、土地、建设及预售手续全无，却以团购、内部认筹等方式违规出售，被规划、土地执法部门彻查。

　　在职能部门对房企多次警告之后，两个项目仍然没有按要求停止及整改违规行为。6月底，太原市规划执法大队对上述两项目罚没，并要求房企配合政府调查清查工作，妥善安排购房业主的事宜。但这个仅是针对开发商违规行为的处罚，在购房者眼里变成了没收业主的房产。两大项目的业主多次聚集在一起，要求相关部门责令开发商继续开工，退还业主房产或房款。

　　事实上，C、W项目的用地、规划、建设及销售都未经过主管部门审批，项目上所建房产没有合法产权，业主对所购的房子根本谈不上产权所有。

　　据省城城建部门某执法大队工作人员私下透露，不仅C、W项目，省城违规建设、预售的项目在今年全部受到了处罚和清查，正在开工的项目全部停工整改。但面对业主求开工、求交房的呼声，个别违规开发商不反思自身的问题，却有意将事情搅混，将项目无法正常开工交房的原因归咎于职能部门的行业整顿。得不到开发商正面回应的业主，频繁地去各个部门投诉维权。

　　律师解读

　　业主可要求返还已缴房款

　　北京中伦文德太原律师事务所张改云

　　依据现行法律、法规在规划、土地、建设及预售手续全无的情况下开发商出售房屋的行为是违法行为，出售的房屋是违法建筑，不属于开发公司所有的产权。开发公司与“业主”签订的各种形式的团购及认筹依据《城市商品房预售管理办法》及《中华人民共和国物权法》的规定都是无效的，这种房屋是不能办理《房屋所有权证》，也不属于“业主”所有的产权。

　　已经购买了这种房屋的业主可以依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条与第九条的规定，要求开发公司返还业主已经缴纳房款。如果开发公司有故意隐瞒没有取得预售证明的情形，业主可以要求开发公司承担已付房款一倍的赔偿责任。

　　太原市政府今年对违规建设、违规销售的项目进行清查，目的是整顿违法建设的单位、违法销售房屋的房产销售经纪公司，并非损害购房者，相反却是对购房者合法权益的保护。