律师解读 业主可要求返还已缴房款

　　北京中伦文德太原律师事务所张改云

　　依据现行法律、法规在规划、土地、建设及预售手续全无的情况下开发商出售房屋的行为是违法行为，出售的房屋是违法建筑，不属于开发公司所有 的产权。开发公司与“业主”签订的各种形式的团购及认筹依据《城市商品房预售管理办法》及《中华人民共和国物权法》的规定都是无效的，这种房屋是不能办理 《房屋所有权证》，也不属于“业主”所有的产权。

　　已经购买了这种房屋的业主可以依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第二条与第九条的规定，要求开发公司返还业主已经缴纳房款。如果开发公司有故意隐瞒没有取得预售证明的情形，业主可以要求开发公司承担已付房款一倍 的赔偿责任。

　　太原市政府今年对违规建设、违规销售的项目进行清查，目的是整顿违法建设的单位、违法销售房屋的房产销售经纪公司，并非损害购房者，相反却是对购房者合法权益的保护。

　　典型案例3 项目当年违规预售如今多套房无法过户

　　2010年下半年，晋中市的市民郭先生在朋友的推荐下，在省城长风东街D项目一口气买了6套房子。

　　与大多数未批先建的项目一样，郭先生在买这个项目时，项目还未取得规划、用地、建设、预售证件。开发商为了筹集项目启动资金，在高管及老板的熟人圈内推销，每平方米的价格仅有4600元/平方米。没料到太原会出台限购政策的郭先生，意在投资，出手大方。

　　2011年年初，太原市正式出台限购政策，像郭先生这样的外地人提供太原市社保及纳税一年的证明，可以购买一套房子。郭先生不以为然，向他推销房子的朋友说限购政策是短期调控行为，他可以等到政策放松后再过户。

　　今年，D项目的预售手续全部办妥，开始给早期业主办理网签手续。但郭先生的6套房子中，只能网签一套。项目销售给郭先生出主意，他要么把其余5套房全额加同期利息退房，要么继续等到限购政策取消，或者低价出让给第三方。

　　但是三种方案郭先生都不予接受，D项目的市场价飙升至9000元，退房显然不划算；而按眼下各方消息，限购政策没有松动痕迹，还有可能出台房产税。只留给自己一套房，郭先生又非常舍不得。

　　因为此事，郭先生通过各种途径投诉，以其购买时间为2010年年底为由，想把这些房子都归入自己名下，至今一无所获。

　　律师解读 房屋无预售证不能签订正式购房合同

　　山西省房地产协会法律事务部副主任 张秋峰律师

　　郭先生虽在2010年就已经缴纳了房款签订了协议，但是依据 《中华人民共和国物权法》第十四条的规定房产未经登记的情况下，买卖合同只具有合同效力，不能实质上改变房产的归属。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只有在房屋有了预售许可才可以销售房屋并签订《商品房买卖合同》办理房屋登记。太原限购政策出台在郭先生签订正式的《商品房买卖合同》前，所以郭先生也要遵守《限购令》关于限购的规定。

　　在太原市限购令未取消之前，主管部门不能为其办理房产证。