本月29日，合肥拟在北京人民大会堂举办“魅力合肥·阳光地产”——中国·合肥（北京）经营性用地推介会，此次进京所推地块秉持老城区改造和新区建设同步的思路，对46宗约5641亩区位好、潜力大的优质地块进行推介，其中最引人关注的包括长江中路四牌楼区域改造、三孝口区域改造、胜利路老火车站区域改造等，如此大规模的集中针对央企等地产大鳄进行老城区优质地块的推介，在合肥土地市场尚属首次。

    回顾合肥房地产这几年的开发格局，基本呈现一个城外开花城外香的态势，在此前几年内，合肥房地产开发由于政策引导和土地开发成本等方面的因素，尤其是外地的地产大鳄都喜欢在一些城市周边新区大盘布局，所以城市周边新区楼盘得到大规模开发，新型现代住宅片区在城市的周边四面开花，但与此同时，由于老城区开发成本高、存量土地有限，旧城改造步伐一直比较缓慢……因此出现老城区容颜依旧如大县城、新城区规划建设美轮美奂，城市整体形象极不协调，老城新城给人以新旧两重天的感觉。

    合肥要实现建立适宜人居的现代化大城市目标，必须尽快提升老城区的整体城市环境品位，这一点是毋庸置疑的。显然城市决策者也已经意识到了这一点，在新一轮城市建设总体规划中，老城区商业规划重新布局、危旧房、城中村改造等已经纳入城市决策者的视野，先前屡创奇迹的的大拆违运动、以及大发展、大建设、大环境思路指导下的城市基础设施建设高潮，无疑都为拉开大规模旧城改造埋下了伏笔。

    从合肥前几年的旧城改造项目情况来看，由于缺乏整体规划和政府强力引导，大多是拾缺补遗式的零星开发，呈现在我们面前通常是现代气息的现代建筑，周围环绕的是脏乱不堪的破旧建筑，城市色彩极其紊乱，不利于片区形象的整体提升。合肥近期正在进行大规模城市道路的改造建设，以道路改建为契机，加快改扩后道路沿线的城市建筑外立面整治，这种思路的确是加快老城区改造的权宜之计，但是从城市建筑外立面整治效果来看，还是停留在低水平上的粉刷和更新，没有体现真正的合肥城市特色。上海早期的平改坡工程和青岛的红瓦工程都给我们提供了一个成功的先例，既可避免大拆大建，又能尽快提升城市形象和品位。

    由于旧城改造项目大多位于城市中心区，房价相对较高，其实只要运作得当，开发商基本是稳赚不赔，市场回报依然很大。比如早期借助马鞍山南路片区改造强势进入的新鸿意地产开发的新都会系列项目、大东门附近的圣大国际项目、以及蒙城北路和合瓦路片区的最大的旧城改造项目——上城国际都取得了不错的市场业绩。

    从近期规划建设的项目看，老城区旧城改造项目是风生水起，大手笔频现：坝上街片区综合改造工程、华侨饭店片区改造、商之都周边片区改造、东大街片区改造、原美菱地块综合改造……都在稳步推进，比如合肥万达广场项目、恒盛豪庭综合体项目等因其高规划、高起点、高品位成为近期合肥房地产市场最受市民关注的焦点。

    “合肥可以说是中国城市房地产发展的一只‘潜力股’。”从市场发展规律看，合肥的房地产市场尚处于发展期，市场总的刚性需求不会改变，发展后劲很大。据最新统计显示，目前的合肥置业者有50％以上是外地人。为此合肥市正对外来人口户籍管理、劳动保障、医疗社保、子女上学以及县郊农民宅基地换购商品房和商品房交易税费减免等方面的政策进行研究，将出台引导房地产市场健康发展的指导性意见。此外，为鼓励更多的开发商参与到旧城改造项目建设，本次推介会拟采取“地块划小”、“优化出让条件”、“明确服务条件”等办法，进一步提高服务效能，鼓励开发企业投资。这些为旧城改造项目的推进提供了政策支持。

    在新的市场情势下，自住性购房消费渐成为市场主体，加上合肥市民传统的置业习惯，位置与配套相对完善的市中心楼盘显然更受购房者的青睐。市场是无形的风向标，会让开发商开始自觉地“回归”， 重新踏上回城路——参与到中心城区的旧城改造中来。结合危房改造、园区环境创新而推出的旧城改造项目将会越来越多。需要注意的是，旧城改造是为市民服务的，只有坚持人和市场这两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长期的可持续繁荣和发展打下基础。

    城市发展应该是新区建设和旧城改造同步进行，既包括扩张也包括更新，扩张范围是有限的，而更新的内容是无限的，即使今天的新城，也必然在未来面临更新的问题。所以在城市经济尚未达到足够规模的时候，政府加强对旧城改造的有效调控，可避免“城市郊区化，老城空心化”的建设误区。不过，由于老城区市政基础设施条件普遍较差，加上不菲的拆迁成本，都将在旧城改造项目中转化为开发商的成本，造成旧城改造项目房价偏高和市场承受能力间的矛盾。旧城改造的动力虽在房地产开发，但从另一方面来看，房地产开发为旧城改造提供资金和让城市面貌焕新一新的作用和贡献也是巨大的。如何协调方方面面的利益显然要考量城市决策者的智慧。

    相对于发达的一线城市，合肥老城区综合改造虽如迟来的春天，但它释放了一个地产重新布局和回暖的讯号，旧城改造为房地产开发提供了新的空间和舞台，旧城的成片改造已经吹响行进的序曲，它不仅是一项福泽市民的民心工程，也将使城市面貌发生巨大改变。它会重掀合肥新一轮房地产开发浪潮。在改善了市民居住环境的同时，也将使老城区重新焕发青春。