网友许一力认为，北京的思路已经逐渐由前期的以堵为主转到现在的疏堵结合。然而真正的问题在于，政府疏导购房刚需人群的同时，仍然是基于堵死另外一大批住房需求者为前提。这种大背景无法改变的情况下，短时间内看，一线城市的地产价格走势恐怕仍然难以发生质变。

    北京一直是房地产调控政策的密集发布区，从今年年初的“国五条”到近日公布的号称最严的“京七条”。但从最近两年来看，北京房价仍然在快速上涨，这有点让人看不懂。

    问题出在北京房地产市场的特殊性上。

    以“京七条”为例，仍然是限价房的购买细则。其中明确住房建筑面积以90平方米以下为主，售价比周边商品房低30%左右。两类家庭可优先购买：一是名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭;二是已在轮候经适房、限价房的家庭。而供给方面，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

    “自住型商品房”是北京为相关政策落实而新创的名词，显然是希望地产需求的层次化更加分明。北京过往出台调控政策，首先将投资层面的人群尽可能地隔离出市场，而之后的限购，是为了在本地人群和外来人群中划分需求层。“京七条”则划分出一部分没有机会购买经适房和限价房的低收入本地人群，进而优先满足他们的住房需求。多层次分阶段满足，符合我国房地产调控的长期思维模式。

    北京到底缺多少套住房?有统计显示，按照2009年北京60%的住宅自给率和全市1500万的人口规模来说，即使不考虑近几年人口膨胀带来的自给率下降，理论上北京住房的缺口应该是300万套。这种规模的住房需求，如果单靠每年两万套的“自住型商品房”来弥补，恐怕真的要等到猴年马月。

    “自住型商品房”的主要提供对象——京籍人群。京籍人群的住房自给率如何呢?从最近公布的《社会建设蓝皮书(2013)》来看，北京户籍人群的住房情况并没有想象中的恶劣——尽管承受了高房价带来的痛苦，但八成的城镇居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者独栋住宅，大多数家庭房间基本够用，达到一人一间。而按照住房类型分，接近90%的居民居住在成套住宅里，只有0.8%的居民住在普通楼房里，不到10%的城镇居民住在平房或者其他住宅里。也就是说，真正能够享受“自住型商品房”的京籍人群本身数量非常有限。

    可见北京住房的紧缺主要体现在非京籍人群上。虽然有“限购令”，但北京依然有大量外来人口，因为没有能力购房，他们暂时只能选择租房甚至蜗居。这些巨大的潜在住房需求人群，推升着剧烈的住房刚性需求。

    2012年，北京市计划建设保障房16万套，竣工7万套，同样是面对京籍人群，同样供应量也不小——甚至比这次自“住型商品房”的预计供应还高，但实际上并未对普通商品房市场产生任何影响。现实是，2012年北京普通商品房由于供不应求，价格上涨速度更快了。

    这恰恰符合笔者对于北京地产供需的判断——京籍人口已经不再是推升地产价格的主力人群。

    目前北京的思路已经逐渐由前期的以堵为主转到现在的疏堵结合。然而真正的问题在于，政府疏导购房刚需人群的同时，仍然是基于堵死另外一大批住房需求者为前提。这种大背景无法改变的情况下，短时间内看，一线城市的地产价格走势恐怕仍然难以发生质变。

    无论如何，国家开始推崇的是房地产调控长效机制，想在整个制度上做顶层设计，即在土地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住宅产业化这几个方面做一个高层次的制度改变。

    只不过，从这次“京七条”的具体内容来看，与市场预期的房地产调控长效机制距离还很大。