焦点关注

　　新房、旧房双轨制

　　切换过渡可能性大

　　戴亦一说，楼价泡沫归根结底是土地财政作祟。取消地方政府的土地财政收入，必须减轻地方政府的财政负担和支出缺口，这是解决土地财政的关键所在，否则容易引发地方债务危机和金融系统的危机。

　　在房地产税的具体方案上，“我预期将参考美国模式改革中国目前的土地财政，变一次性的卖地收入为每年分期付款型的房产税。”

　　383改革方案精确提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”

　　三大房产税模式均不可

　　关于房产税的征收模式，目前市场流传三个版本：一种是重庆和上海模式，在持有环节征收，而且是针对部分高端住宅征收；一种是美国模式，在保有环节一刀切征收，对所有房产按照价值征收一定比率的房地产税；第三种模式是在保有环节劫富济贫的差别征收：第一套不征，第二套轻征，对第三套以上住房则重税。

　　戴亦一分析称，以上模式都不可能。因为上海和重庆模式既不能降低房价，又不能解决地方政府的税收问题；美国模式能有效解决税收问题，但是新旧一起征不公平，因为旧房都已经一次性将70年的土地出让金缴交给政府了，而且也会影响低收入人群，导致社会不稳定；劫富济贫的模式恐怕也是一厢情愿，因为如果对第三套以上住房征收重税，则富人会大量抛售三套以上住房，楼市可能崩盘，而且会导致富人将资产转移海外。这一模式推崇者最多，也最为危险。

　　或采取双轨制过渡模式

　　戴亦一表示，其预期中国将采取的征收房产税的模式，将是平稳切换的双轨制过渡模式：在取消土地财政的基础上，新房子直接切换到按年征收的房地产税；旧房子暂不征收，待70年满了以后，再切换到按年征房产税。对于低标准的自住房，可尽量降低税率。这种模式会导致新房降价，从而倒逼地价下降，带动整个房价下调，但又不会导致旧楼价格大跌，因为这些房子在届满70年之前不用缴纳房产税。在出台房地产税征收后，目前的限购和限贷等行政性干预手段一定会同步取消。

　　2~3年内激进举措难出台

　　不过，由于地方政府的土地财政由一次性卖地变为分期征收，财政一定会特别紧，地方政府怎么渡过未来5～10年的难关呢？关键是要削减地方政府的财政支出负担，中央政府上收部分事权。开征房产税，一定要各项配套措施准备好了才能推出，因此预期2~3年内不可能有很激进的举措出台。

　　股市：

　　房地产股持有半年以上必有行情

　　若出台房产税，房价将如何走？房企业绩将受怎样的影响呢？

　　戴亦一认为，新房子交税，新拍土地上开发的房子价格将有所下跌；对旧房价格影响不会太大，最终市场会在新房和旧房之间达成平衡。对于目前没买房的刚性需求者，戴亦一表示，有钱的人可放心买，入了手的房子价格不会跌；没钱的也别急，可等政策出台后新房价格下跌了再入手。

　　对于房地产企业的业绩，戴亦一认为房产税出台是利好，因为以前房地产商赚的钱大部分都用来买地了，土地财政取消后，楼价会有所下跌，但是土地成本也会下跌，房地产商的利润未必会受挤压。而且，如果政策明朗了，楼市崩盘危险解除，利空出尽了，有利于房地产业和中国经济的长远健康发展。戴亦一甚至表示：“地产股持有半年以上，必有大行情！”

　　精彩发言

　　“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹，必须尽早拆除。如何拆解这个炸弹，又保证经济短期内不会硬着陆，将是十八届三中全会的主旨之一。”

　　“拆除房地产市场的泡沫需要缓冲时间，就像飞机在飞行过程中发现几个大问题，但是要慢慢修，首先得保证飞机不会掉下来。”

　　“2008年李嘉诚也将上海北京的许多物业卖了，现在来看，卖错了时点；李嘉诚此次撤离，以后也一定会后悔的。”