孟晓苏是中国“以房养老”方案的提出者。他在论坛上讲述了一些当年提出时的细节，“这个产品是在十年前温家宝刚刚上任总理的那一天，我把信递了过去，温家宝总理是在2003年的3月28号看到了我的信，当天就批准了原建设部部长汪光焘，原保监会主席参阅，两个部门研究之后拿出意见，总理、副总理和国务委员画圈表示同意。

孟晓苏说，老年人住房反向抵押养老保险不过是商业性的养老保险补充产品，是一个金融产品。和“政府不帮我们养老”，“养老金缺口很大”关系不大，“原来的题目叫开办反向抵押贷款有关问题的报告，十年后这个产品终于要在中国落地了。”他透露，“最近我们得到消息，让我们在12月份拿出方案，在1月份要把这个产品推出。”

孟晓苏认为，对投保老人有五个方面的好处：

一是开启房产金库，释放消费潜能，实现退休以前人养房，退休以后房养人。

二是放心花钱养老，愉快延长生命。在这样的一种制度安排下，老人不需要再存钱，每个月可以把自己从保险公司领来的钱都花光，加上国家给的养老金几千块钱，你就是几万零几千块钱，如果自己把房子租掉去住养老院，又可以得到几千块钱的租金，每个月都可以花光，不用再考虑一定要攒着。这样人没有顾虑，人没有顾虑就活得长，国外统计平均会多活2岁。李岚清副总理听了这个产品以后说这么一句话，他说看过一部法国电视剧，法国老太太入了这样的保险，结果老太太活到100多岁，把一个律师和一个保险经纪人都活的“老死”了。

三是现金资助子女，终生保持尊严。在这种制度安排下你有钱了，何必非要把房子传给子女，你不能够把现金给子女吗？哪个子女来看你，你就给哪个子女钱，下个礼拜都来看你。

四是扶助弱势群体，中产变富翁。尽管保险公司想把这个产品卖给有钱人，有钱人的特点就是有钱，有钱人抵押房子干什么，这种产品最适合有房而缺钱的老人。他会自发的向中低收入家庭倾斜的倾向。当然老人把房子抵押了，一个月几万几千块钱，老人就变成富翁了，而且改变了他们的生活习惯，他们可以大胆的花钱，这样我们创造了一批高消费的人群。

五是实现遗产税后，依法避税管用。实行反向抵押之后这个房子就不是遗产，就可以合理的避税。这种产品可以使老人充分的运用他的房产的价值。

“房屋产权70年”、“房价会下跌”、“中国老人会把房子传给子女”，这是目前金融机构的三个担心，孟晓苏也分别做了回应：

“这个产品最大的难度在于对金融机构的三个担心。一是房屋产权70年的问题。其实房屋产权不是70年，我们房屋产权群是永久的，土地使用权是70年。土地使用权《物权法》已经做了规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。再加上70年和保险公司没有关系。二是说房价会下跌，保险公司担心房价下跌担心了十年，结果房价上涨了5倍，优势地段房价上涨了10倍。今后究竟房价是上涨还是下跌，特别是北、上、广、深，最近总体房价都已经上升了20%以上。对这个问题的顾虑会影响到保险公司，应该说保险公司担心了十年，已经使自己吃了大亏。我不断的在讲房价会持续上涨，不信我的，非得信那个谁的，那不就吃亏了吗。三是担心中国老人房子都要传给子女。我们赞成这个观点，假定所有有子女的老人都要传给子女，那么中国还有无子女的老人，无子女的老人占了10%，也是个两千万的大数，谁给这些老人养老。这些老人把房产传给谁，这些人最适合做反向抵押养老。比这些无子女老人更加悲惨的是失独老人，中国的“失独老人”有200万，这些人到计生委前静坐，我说你们坐错地方了，就是给你们指标也生不出来了，还是要找老龄委，搞反向抵押养老保险。儿女养老是中华民族的优良传统，今后不能够不延续，即便把房子抵押了，儿女就不需要养老吗。你还有现金给他，难道不给他钱中华民族的优良传统就没有了吗，不可能，儿女养老还是我们的优良传统。票子养老，包括政府给的和自己攒的，现在多了一个以房养老的思路，未来把它变成产品，就可以使老人多一种养老途径。”

需要国家和各个部门提供哪些法律保证？孟晓苏说，“需要提供免税、减税和贴息这样的政策”。

11月2日，由国务院发展研究中心、全国老龄委办公室联合主办的“2013中国老龄事业发展高层论坛”在北京举行。本届论坛主题为“中国梦：老龄事业发展议程”。

以下为孟晓苏演讲实录：

【孟晓苏】：各位专家、各位朋友，大家上午好！今天我重点讲这样一个题目，即开展反向抵押养老保险试点。最近国务院接受开展老年人住房反向抵押养老保险这样一个产品，国务院文件一发表，引发了全社会的热议。本来国务院的35号文件是4章19条，只是在第三章第一条，在措施保障的时候讲了一句话，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。结果这一句话引发了社会的热议，引起了轩然大波。有些人说是不是政府不帮我们养老了，有些人说是不是像目前专家们所说的养老金缺口很大，其实没有关系，不过是商业性的养老保险补充产品，是一个金融产品。这个产品是在十年前温家宝刚刚上任总理的那一天，我把信递了过去，温家宝总理是在2003年的3月28号看到了我的信，当天就批准了原建设部部长汪光焘，原保监会主席参阅，两个部门研究之后拿出意见，总理、副总理和国务委员画圈表示同意。为什么画圈就表示同意了，原来的题目叫开办反向抵押贷款有关问题的报告，十年后这个产品终于要在中国落地了。最近我们得到消息，让我们在12月份拿出方案，在1月份要把这个产品推出。

中国不光是老龄化，而且很多老人缺乏现金，但是中国老人有房子，出现了国外的“住房富人、货币穷人”的现象。不少老人已经有了第二套房，有房子就可以拿房子养老，各国老人自发的用各种方式“以房养老”。我们今天谈的“以房养老”狭义的是向法院抵押，广义的包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老，反向抵押养老保险只是其中的一种。它是用保险一种规范的方式把社会上其他保险人的钱拿过来供养这些老人，老人拿房子作为抵押。老人去世才把房子拿回来进行销售，把钱再还给保险业其他的投保人。这就是一种社会资金的互助，是一种制度性的互助，它正是保险业的本质。这种方式产生于国外，就是这样的一种产品，老人一旦入了保，既有住房又拿钱。这种反向抵押养老保险在欧洲发明，80年代曾经在美国、日本、澳大利亚都得到了快速的发展。

过去这些老人只能够大房换小房，现在多了一种，可以选择反向抵押养老。这种产品非常适合中国的国情，中国的老人缺什么，大家低工资没积蓄，多年缺乏养老保险，但是中国老人有什么，中国老人有房产，特别是中国房改，很多老人通过房改用小小的钱就买下了价值较大的房屋。而且这些房屋随着中国的房价年年增值，有很多人由此成了百万富翁，但是他们没有百万富翁的感觉，怎么能够帮助这些老人“以房养老”，如果把房子作为抵押这就是一种新的手段。

有不少人问我老人把房子抵押给保险公司，又住房又拿钱，粗犷的换算一下，一个有500万房产的老人，如果他是个男性，平均剩余生命还有14.8年。我们要计算房产增值，扣除掉未来的预支付息，男性老人70岁500万的房产，每个月能拿到2万7000块钱。这个女性老人比较年轻，房产升值潜力不大，考虑到她的平均寿命比较长，这样每年可以得到15000块钱。一个老人把自己的房产做的反向抵押以后，不仅可以继续居住，而且还可以领养资金，领养终身，而且活多久就领多久。它和其他的养老方式，像租房养老、卖房养老就比较有优势了，卖房养老不仅仅是没有地方住了，卖几百万块钱你还不敢花，因为老人不知道自己到底能活多久，最后把一大笔钱留在了生后。反向抵押贷款每个月老人可以得到几万块钱，直到终身，永远的继续居住在这个房屋里，房屋增值也可以继续风险，因为只是抵押并不是卖掉，他所放弃的就是生后的继承权。老人生后保险公司会进行拍卖。

对投保老人有五个方面的好处。一是开启房产金库，释放消费潜能，实现退休以前人养房，退休以后房养人。二是放心花钱养老，愉快延长生命。在这样的一种制度安排下，老人不需要再存钱，每个月可以把自己从保险公司领来的钱都花光，加上国家给的养老金几千块钱，你就是几万零几千块钱，如果自己把房子租掉去住养老院，又可以得到几千块钱的租金，每个月都可以花光，不用再考虑一定要攒着。这样人没有顾虑，人没有顾虑就活得长，国外统计平均会多活2岁。李岚清副总理听了这个产品以后说这么一句话，他说看过一部法国电视剧，法国老太太入了这样的保险，结果老太太活到100多岁，把一个律师和一个保险经纪人都活的“老死”了。三是现金资助子女，终生保持尊严。在这种制度安排下你有钱了，何必非要把房子传给子女，你不能够把现金给子女吗？哪个子女来看你，你就给哪个子女钱，下个礼拜都来看你。

四是扶助弱势群体，中产变富翁。尽管保险公司想把这个产品卖给有钱人，有钱人的特点就是有钱，有钱人抵押房子干什么，这种产品最适合有房而缺钱的老人。他会自发的向中低收入家庭倾斜的倾向。当然老人把房子抵押了，一个月几万几千块钱，老人就变成富翁了，而且改变了他们的生活习惯，他们可以大胆的花钱，这样我们创造了一批高消费的人群。

五是实现遗产税后，依法避税管用。实行反向抵押之后这个房子就不是遗产，就可以合理的避税。这种产品可以使老人充分的运用他的房产的价值。

社会上有这么一句话，叫人生最大的遗憾是人死了钱还没花完，人生最大的悲哀是人还没死钱花完了。入了这个产品，老人去世的时候恰恰花光了他在产品里的全部，不管他活到多长，恰恰花光了他的全部，既没有最大的遗憾，也没有最大的悲哀。我从2005年通过这句话推荐反向抵押养老保险，到2009年被演小品的用起来，把这句话传遍了全国。老人欢迎不欢迎这种产品，2007年央视对老人进行调查，发现一半老人表示愿意，另一半老人表示不愿意。央视又对老人子女做了调查，说有多少人为自己的父母做了理财计划、养老计划，结果52%+23%，合起来75%的子女回答说“没有”。75%的人都这么回答，把房子留给他们干什么，这些不孝顺的子女。反向抵押养老保险推出以后，在上海进行调查，上海老人73.1%的人都表示赞同和比较赞同。可见在老人中还是很受欢迎的，很可能有市场。

这个产品最大的难度在于对金融机构的三个担心。一是房屋产权70年的问题。其实房屋产权不是70年，我们房屋产权群是永久的，土地使用权是70年。土地使用权《物权法》已经做了规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。再加上70年和保险公司没有关系。二是说房价会下跌，保险公司担心房价下跌担心了十年，结果房价上涨了5倍，优势地段房价上涨了10倍。今后究竟房价是上涨还是下跌，特别是北、上、广、深，最近总体房价都已经上升了20%以上。对这个问题的顾虑会影响到保险公司，应该说保险公司担心了十年，已经使自己吃了大亏。我不断的在讲房价会持续上涨，不信我的，非得信那个谁的，那不就吃亏了吗。三是担心中国老人房子都要传给子女。我们赞成这个观点，假定所有有子女的老人都要传给子女，那么中国还有无子女的老人，无子女的老人占了10%，也是个两千万的大数，谁给这些老人养老。这些老人把房产传给谁，这些人最适合做反向抵押养老。比这些无子女老人更加悲惨的是失独老人，中国的“失独老人”有200万，这些人到计生委前静坐，我说你们坐错地方了，就是给你们指标也生不出来了，还是要找老龄委，搞反向抵押养老保险。儿女养老是中华民族的优良传统，今后不能够不延续，即便把房子抵押了，儿女就不需要养老吗。你还有现金给他，难道不给他钱中华民族的优良传统就没有了吗，不可能，儿女养老还是我们的优良传统。票子养老，包括政府给的和自己攒的，现在多了一个以房养老的思路，未来把它变成产品，就可以使老人多一种养老途径。

“以房养老”我从2003年开始讲，当时我还是中房集团董事长，我要把它贡献给社会和保险业，结果保险业不做，2007年保监会批准我，我们组织了一个幸福人寿保险。现在已经做了六、七年，也已经有了一定的规模，在反向抵押保险方面我们一定会努力往前走。怎么走？其实保监会十年前就拿出了方案，我认为目前在试点上我们还是要稳步走。首先要选择高房价的地区，高潜质的地区，高素质的老人。为什么选择高素质的老人，你必须让老人读得懂，文化水平不高的会说保险业忽悠老人。首先要解决的是无子女老人和“失独老人”。

需要国家和各个部门提供哪些法律保证？需要提供免税、减税和贴息这样的政策，这些政策有些已经写到35号文件里。我们希望能够把这个产品尽快的推出，用这个产品来使老人能够安享老有所养、老有所依、老有所乐的晚年生活，希望把这个产品的试点尽快的推出来。谢谢大家！