某股份制银行深圳分行人士介绍说，其部分二套房贷利率按基准利率上浮10%执行，但一般要上浮20%，但目前无款可放。

而大行虽然可以正常放款，但利率上浮幅度更高。某国有大行深圳分行的一名客户经理称，该行目前在基准利率基础上上浮20%~50%左右，但只有与该行有合作关系的客户才能享受优惠，其他客户一般都要上浮30%，若个人信用记录存在瑕疵，上浮幅度更是高达40%~50%。

即便如此，深圳房价仍然高速上涨。国家统计局数据显示，今年1~9月，深圳新建住房销售价格同比涨幅仍然高达20.1%。而据中国指数研究院统计，深圳10月房价涨幅环比仍达到2.83%，高于北京、上海等地。

而早在今年4月已将二套房贷款首付比例提至七成的北京，今年前三季度新房价格仍领涨全国，累计涨幅超过20%，显示调控影响有限。

“从房贷结构来看，二套房贷并不多，首付比例提高影响的仍然是刚需，而炒房客资金一般都比较雄厚，而且有很多渠道可以规避监管。无论是提高首付比例，还是提高利率，都不会对房地产市场产生很大影响。 ”上述券商研究人士说。

南方某股份制银行深圳分行人士亦持这一观点。他称，除了投机性资金外，银行正常放贷即便受限，但仍有多种资金流出渠道。“正常的房贷做不了，可以用消费、装修、企业经营贷款的名义来贷，用这些名义放一笔款给你，用房子作抵押，实际上还是房贷，不过是说法和程序稍加变通而已。”

呼吁差别调控

根据国家统计局最新的数据，全国70个大中城市中，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。此外，还有24个城市房价涨幅在8%～10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。

今年房价一直领涨全国的北京，为减少供需缺口稳定市场，在近期推出了自住型商品房政策，即今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。北京今明两年计划向市场投放7万套自住型商品房，其中今年供应2万套，明年供应5万套，主要解决“夹心层”的住房需求。

张大伟认为，北京和深圳的调控举措将影响其他城市，可能对第四季度的市场走势有明显影响。不过截至目前，除了北京和深圳，上海和广州这两个一线城市尚未在楼市调控上有动作，在9月的房价统计数据上，这两个城市的同比涨幅也超过了20%。

尹伯成认为，北京等地出台的新政策能否发挥预期效应还要继续观察。而其他城市是否会出台类似新政，估计要看中央的态度。

事实上，自年初以来，虽然有些城市或放松或收紧楼市调控政策，但中央部委似乎并无直接行政干预的迹象，这令业界猜想良多。而在市场层面，关于城市之间逐渐分化的言论也在增多，调控要区别对待的呼声渐起。

尹伯成认为，现在大小城市间的楼市表现差异很大，一二线城市涨幅较大，也有三四线城市房子供应量大、不好卖，调控不能“一刀切”，要区别对待因地制宜。

在近期的第十届中国房地产品牌发展高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，当前房地产市场分化的格局已经开始出现，并将是市场的一个常态。她认为，在这样一个市场情况下，未来长期调控房地产的政策还应该坚持抑制投资和投机，满足合理的住房需求，调控方向不变，当然在调控的具体措施上，可以采用更加优化的经济手段。

秦虹称，经济手段调控房地产市场，主要包括三个方面：一个就是土地的调控，土地手段。“能够增加土地，同时适当提高土地利用效率，这个空间是比较大的。”另一个就是信贷手段，在信贷政策上，未来应该更加突出差别化。对那些真正需要住房的需求加大政策支持力度，比如对置业的刚性需求。

第三就是税收手段。秦虹称，税收政策是房地产市场必备的制度，作为一种调控手段，税收政策对房价的传导机制非常复杂，最终是影响房价上升还是下跌，其效果是不确定的。所以，在对房地产市场的政策运用上，税收政策一般不会频繁使用，建立一个合理的税收制度是最关键的。

尽管外界对于房地产调控多有猜测，但中央政府至今仍“按兵不动”，十八届三中全会会是一个拐点吗？

“此前出台的抑制住房需求政策（限购限贷等）效果逐渐弱化之际，当前中央政府对于房地产调控的态度还不太明朗，但总的来说，中央政府正在两条腿走路，一方面不希望房价上涨过快，一些热点城市或者供需较为紧张的城市，依然要执行当前的限购限贷等调控政策；另一方面，中央也在推动保障房的建设，加大棚户区改造，对低收入住房困难群体进行托底。”尹伯成说。