不过昨日中金公司首席经济学家哈继铭发布最新研究报告指出，国内短期内政策转向的可能性很小，对房地产政策更是如此。

　　高善文：楼市泡沫初现最迟明年初加息

　　高善文认为，中国房地产市场泡沫形成已初露端倪，因为深圳房价的上涨很大一部分都集中在高档别墅，而非刚性需求所带动。如何处理泡沫，是中期宏观政策的最大挑战。他预计今年四季度央行就可能加息，最晚明年初会连续加息。

　　今年2月开始，房产销售明显回暖。业内人士纷纷指出，宽松的货币政策造成的通胀预期正在使资产泡沫出现膨胀。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示，“尤其对房地产的泡沫要高度重视”。

　　中信政策分析师陈聪表示，这一轮房地产的复苏得益于低利率的环境，但政策蜜月期或即将结束，政策层面已开始考虑清算土地增值税，研究开征物业税。他认为下半年货币政策转向是影响行业走势的风险之一。

　　瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬指出，今年政策重点在调整贷款结构，预计明年一定会加息。

　　哈继铭：房产宽松政策短期内不会变

　　哈继铭指出，国土资源部的报告称地价占房价比例仅有20%～40%，似乎意图说明地价对房价的影响不如人们想象的大，一定程度上反映了在目前财政收入萎缩下，地方政府希望土地市场复苏、地价上涨的意愿，这样才有资金兑现财政刺激政策的承诺。因此政府短期内对于房地产市场的宽松态度不会改变。

　　哈继铭进一步指出，从需求面来看，尽管目前房价水平未必合理，但通胀预期促使很多人提前预支了未来买房需求，因此6月13～15日的博鳌房地产论坛上，与会地产商对于行业看法趋于乐观，拿地热情高涨，预计未来数月房地产市场投资的回暖将愈加明显。

　　王庆：货币政策年内不会转向

　　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆表示，虽然经济已经开始初期恢复，货币和信贷扩张迅猛，但是在未来12个月中还看不到明显通胀压力，预计年内货币政策不会发生实质转向。

　　摩根大通中国首席经济学家龚方雄表示，还没有证据显示短期内经济将面临通胀风险，相信在中国的V形复苏基础更牢固、外部需求恢复更健全之前，财政和货币政策仍将保持在比较宽松的水平。龚方雄预计，在明年四季度前，央行将保持基准贷款利率不变。

　　》》》房地产成本摸底触敏感神经 悉数房产泡沫

　　近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经:国家是否要出台政策?房价是否会随之波动?……各种猜想随之 而来。为何一条消息会带来如此大的冲击波?

　　根据此前媒体的报道,本次调查的主要内容,一是调查样本房地产开发企业基本情 况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发 费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40 个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商 品住宅楼盘项目。

　　知情人士表示,在房地产项目开发费用构成中,国家统计局要求在此次调查中摸清 项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项 目总建筑面积和项目销售总收入,而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全 面、详细覆盖的统计信息。

　　由于涉及敏感的住房成本问题,因此国家统计局调查结果还没出来,单单一条消息 就已引起各方的关注。有网友认为,调查不能以企业提供数据为主,数据中有很多 水分,为了逃税,少缴税,很多房地产企业弄虚作假,虚增成本与费用,利润大多不实 。也有网友表示,任何统计调查都可能出现这样的疏漏,有摸底总比没有强,至少它 为开发商的利润提供了参照体系。

　　近期住房与城乡建设部一位官员表示,由于担忧楼市持续回暖,房价可能“涨速失控”,目前情况下不会再出台刺激性政策。有的网友还据此猜测,可能现在处于楼市政策的空当期,非常适合进行调查研究,而调研的结果正好可以为下一步的楼市政策酝酿方向。

　　而据知情人士透露,本次国家统计局调查的目的就是通过调查商品房开发土地费用 、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况,全面了解房地产企业和房地产市场运行情况。

　　房价虚高的原因是成本构成不合理?

　　目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题,公众普遍认为房地产是暴利行业,房地 产价格虚高得厉害,开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。

　　然而很多开发商们认为现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董 事局主席冯仑则说,房地产开发商的平均资产收益率达不到5%;北京市华远房地产 股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。

　　记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商,这个楼盘项目均价为每平方米18000元 。“别看我们的报价高,其实赚得并不多。”开发商表示,该楼盘建安成本每平方 米就要4800元,其它成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等,而土地成本在 各项成本中占有很大比例,这个楼盘是2002年拿地的,因此利润可观,如果是2006年 、2007年拿地,以现在的价格销售说不定还会亏损。

　　这位开发商说,以他的感觉,开发商每赚1元钱,4毛多是自己的,5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。就他的观点,房价合理的构成应该是地价、造价、营销和税前利润各占1/3,这样地方政府、开发商、购房者的利益能够得到较好的平衡。但现 实当中,土地成本过高导致了平衡无法建立,以上海为例,据他估算,上海外环以外, 土地成本约占开发总成本的20%-30%,内外环之间的成本占比约为50%,而中心区的 成本占比可高达60%。

　　当然,这种说法并不能得到大多数公众的认可。很多人认为,房地产是不折不扣的 暴利行业。2005年,福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的 测算,当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%,最低的为20%,最高的为90%。

　　从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看,在经济不景气的2008年,房地产公 司平均净利润率仍然高达20%,最高达61.64%。

　　有专家认为,之所以在房价是否过高、开发商是否暴利、房价成本是否合理等诸多 问题存在争议,一个重要原因就是当前的房地产统计还无法全面、详细地提供商品 房开发费用构成等信息,房地产定价缺乏客观的参照标准,房价是否合理因而也就 无从判断。

　　专家:成本摸底有利于楼市宏观调控

　　据悉,此次调查以国家统计局各调查总队为主负责组织实施,按照国家统计局的安 排,在5月中旬布置该项任务后,各地调查总队需要在6月15日前报送调查资料。这 意味着国家统计局这次备受关注的房地产摸底调查很快就会有结果。

　　“这么一条消息引发如此之多的猜测和联想,说明了房价在民生问题中的重要位置 。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说,不管结果如何,它提供了一套参照 系,总体上有利于当前楼市的宏观调控。

　　高海燕说,宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益 博弈。从这个角度看,目前的思路应该有二:一是摸底调查房地产开发成本,也就是 开发商的成本;另一方面,地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房 地产税费等内容,这样才能回应开发商和购房者的关切,才有可能真正揭开房价的 成本构成,促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。

　　"楼市泡沫论"引发担忧 危言耸听还是理性思考

　　“真假小阳春”的争论尚未停止，“楼市泡沫论”又引发了市场的担忧。

　　成交量的迅速增大和部分地区房价的上升，让春节后的楼市步入“小阳春”，但是就在“小阳春”萌芽的过程中，有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考？

　　中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆5月28日做客北京电视台《财经5连发》，与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。

　　刚性需求不是泡沫

　　对于“泡沫”的定义，专家们发表了自己的见解。金岩石认为，那是现代社会的一种财富形态。“泡沫多了，就想挤它，泡沫少了，又会想它，爱之深责之切，其实泡沫永远和我们形影相随。”

　　清议认为当价格持续上涨，并超过市场供求关系的承受能力时，就会出现泡沫，这也意味着整体经济会出现减速。

　　毛大庆认为，从2007年下半年及2008年全年，国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少，再加上国际经济形势不利，两个因素叠加在一起，使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。

　　从2008年下半年到2009年年初，很多开发商开始调价，房价甚至出现跳水，大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”，是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现，还谈不上泡沫时代来临。

　　柴志坤也赞同毛大庆的观点，他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。

　　首先因为中国的经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。

　　柴志坤还表示，2008年的调整，让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹，说明好产品还是有销路的。同时，目前开始买房的消费者，其行为比2007年理性了很多，他们很清楚自己要买什么，也很清楚好产品的标准是什么，这和2007年以前有很大不同。作为开发商，企业运作和开发的行为也更理性了，越来越多的开发商在集中精力做产品，而不是收地或者融资。

　　投资回报不固定

　　对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题，清议认为这对于房地产毫无意义，因为买房的实际上是少数人。

　　最近三年，世界新诞生的千万富翁有80%在中国，中国处在一个收入极不均衡的状态，不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。中国的住房，有50%是靠商品房来解决，这种做法在发达国家都很困难，政府应该通过政策性保障来解决问题。

　　柴志坤认为，从需求的角度来看，目前市场确实比2008年、2007年，有大幅度的回落。

　　从长期来看，不得不考虑两个问题：一是如何判断你所在的区域的价值，房地产有一个黄金定律，就是位置，随着城市化的发展，城市功能的改变降低了交易成本；二是细化收益分配，基本上可以判断，除去短期的波动外，整体下降的可能性很小。

　　金岩石表示，房地产不是做土地生意的，土地不是稀缺资源，房地产是做空间生意的，是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报，金岩石认为，从长期看并不是固定的，多数房子好似摊煎饼，越摊越薄，只有少数情况是摊面包，可以发起来。

　　清议表示，买房子是一个长期行为，不要去过分关注眼前的情况，而是要着眼于未来，很多决策回过头来看的话都可能是正确的。 (转载自投资者报)