要建立楼市长效机制，首先要搞清楚政府在未来住房发展中应该扮演什么样的角色。过去，政府在这方面没有摆好位置，“缺位”与“越位”并存。“缺位”，一是表现在基本住房保障的供给没有到位，低收入人群住房问题解决不足，这是造成民间抱怨“高房价”的原因之一；二是表现在政府在多层次市场化住房供应体系形成方面的培育或激发工作做得不到位。多年来，以“控房价”为核心的行政干预措施（如限购和停止高档住宅供地等），使得多层次的市场化供应机制受到抑制。同时，政府过分重视住房的经济功能，忽视了住房居住的属性和社会功能，住房公共服务配套严重不足，造成住房需求无法满足与“空城”、“鬼城”并存。

　　“越位”也有两个方面的表现：一是表现在政府在住房保障供给上一直坚持以“经济适用住房”、“限价房”等与商品房边界非常不清的保障类型为主，不仅因土地、资金投入过大造成有效的供给不足，而且此种保障模式陷入了住房“二次福利”的陷阱，造成寻租行为泛滥。本来应进入市场的部分错配在保障房上，挤出了低收入人群本应得到的保障份额。二是表现在政府逆市场规律的干预，很多干预措施不仅没有缓解房价上涨，反而造成了供应的实际紧缩和房价继续上涨的预期，加剧了供求矛盾。

　　因此，未来政府在住房领域的定位有两个，一是在于住房保障供给必须要界定在仅对基本住房的保障，这意味着经济适用住房、限价房、集资房等要完全退出市场。在城镇等待保障的群体依旧庞大、新型城镇化背景下低收入外来人群大规模进城（每年在1800万人左右）的背景下，有限的财力必须要投向最大限度满足基本住房需求的产品供应上。除了棚户区改造外，与低收入居民住房支付能力相适应的“公共租赁住房”、“廉租房”要占据绝对的主体。政府在住房领域中的另一定位就是加大住房公共服务设施的提供。近年来，房价高难以承受的区域基本集中在城市中心区，大城市也一样，而城市外围市场则相对冷清，关键原因就在于与过分强调住房的经济功能，忽视了居住属性和社会功能，与住房密切相关的公共服务设施（教育、医疗、出行、社区建设等）供给严重不足。事实上，增加住房公共服务设施的投入，不仅能够增加住房的有效供应，也能够增加城市固定资产总投资，还能够降低居住的成本，增加其他领域的消费，形成经济增长的良性循环和模式转换。

　　解决政府“缺位”与“越位”并存问题，对于市场来说，就是市场活力的激发和多层次市场供应体系的形成。2012年下半年以来房地产市场的全面回暖，主要驱动力应该是政策微妙变化的激励下，以首次置业需求为主的合理住房需求释放的结果。银监会披露的2013年1-9月的数据显示，20大主要银行个人住房按揭贷款发放中，首套住房按揭贷款规模占比达到94.9%，这意味着正常的市场需求非常旺盛。而适龄购房群体还在增加也能说明这一问题：2006-2010年，20-24岁的年轻人群体比2001-2005年增加了2640万，同时期城镇家庭户年均增长456万户，年均增长率为2.5%。2010年，城镇集体户为1381万户，比2005年增加713万户。但是，城市“供应端”却存在着短缺的问题：2011年，人口1000万以上的城市，房地产新开工面积仅为1.21亿平方米，仅占当年全国新开工面积的8.23%，而这些城市是人口和住房需求最集中的区域，特别是集中大量外来人口的一线城市。因此，在某种程度上，房价快速上涨是由供给不足造成的。

　　2010年我国城镇住房成套率仅为76%。其中，城市住房成套率为81%，城镇住房的成套率为67%。我国城镇居民家庭中，住房不同时拥有厕所和厨房的家庭近5000万户，占城镇家庭的比例达到24.3%。这意味着未来拆迁更新需求的总体规模还很大。如果再考虑到2010年实施“限购”和“限贷”、户型控制等政策影响，应该有相当多的改善性住房需求受到了抑制。当然，还可以计算保障房错配部分进入市场的购房规模。因此，不管从首次置业需求、改善性需求，还是投资需求，未来均有较大的发展空间。

　　坚持市场化改革方向，满足多层次住房需求的市场化改革大方向不仅没有变，而且未来将会完全释放过去被禁锢的市场化需求部分，这对于房地产市场来说不可不谓多重利好。首次置业需求继续保持旺盛态势的情况；过去被压抑的改善性住房需求、合理的投资需求将会进入快速的释放过程；住房公共服务设施建设、公共租赁住房建设、棚户区改造也将进入加速阶段，鼓励市场化投融资和管理的模式将给市场带来相应机会。