今年房价以超过20%的涨幅领涨全国的北京，继出台了“增加自住商品房的供应”等政策之后，最近又召集开发商开会，强化房地产调控措施，遏制房价进一步上涨。坊间及媒体流传的版本是：北京市建委在座谈会上传达了6点会议意见，包括年底前涨价项目一律不批、前期上市已很久的项目控制涨幅不高于10%、高于4万的项目今年不批、捆绑精装逃避监管的方式被禁止、现房销售以不涨价的原则审批、通过折扣的方式涨价将被约谈以至于封网等等。

很显然，这是一个很敏感的时刻。每年第四季度，迫于地方及全国“两会”的压力，各地一般都会在政策及执行层面“收紧”，特别是全球瞩目的三中全会即将召开。在管理层沉默半年之久后，房地产调控政策何去何从，又成了外界极为关注的话题。从目前房价的涨幅看，70个大中城市中，涨幅超过10%的城市有15个，而这15个城市几乎很难完成今年的房价调控目标。因此，随之而来的猜测是，第四季度房地产调控将进入政策加码的严厉期，全国及各地将出台新的调控举措对房地产降温，并安抚外界的焦虑和质疑。

笔者相信，面对今年难以完成调控目标的压力，北京这种年底收紧调控的措施绝不会成为孤例，预计一些城市将紧随北京推出自己的调控措施安抚市场。然而，无论是舆论的反应，还是调控措施本身而言，却并没有得到外界的积极评价。北京的调控举措，除了“自住型商品房”政策，是通过增加供应的手段进行调控，被外界视为可取之外，其他的举措，包括对4万以上的楼盘不批，被认为纯属为了压低今年全年的涨幅而采取的无用之举。今年不批准销售，不等于这些高价楼盘消失了，一旦以后批准销售，势必对整个预期造成极大的负面影响。

在上一轮调控中，特别是2011年，北京也曾采取同样的政策，但结果是这些高价楼盘在2012年基本顺利上市，并助推2013年房价大涨。因此，这种运动式的、应付检查式的作秀调控，不仅无法改变房价上涨预期，反而会因为政策的紊乱，对未来房价造成更加负面的影响。如果其他城市效仿，相信在明年的“两会”之前的第四季度，房价的表现都会相当和谐，然而，这并不能真正稳定房地产市场的预期。

考虑到“三中全会”要对中国未来改革的一系列重大问题进行规划，很可能涉及到房地产调控，但最多只会涉及原则性和方向性意见，而不会提出具体的措施和手段。尽管如此，未来中国的房地产政策，通过高层透露出的一系列信号，特别是10月29日习近平总书记在政治局集体学习时的讲话，政策未来的框架已经初露端倪。这次集体学习的主题是加快推进住房保障体系和供应体系建设，自十六届政治局建立集体学习制度以来，将住房问题列为学习主题，这是第一次。习近平就住房保障以及住房支持体系建设发表了讲话，除了没有直面房价，全面谈了中国住房支持制度及房地产政策等一系列问题，为未来中国房地产制度建设和政策体系确立了一个框架体系，可以视为未来中国住房政策的基点。

习近平的讲话主要有四点内容：一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题；二，要处理好住房建设上的“四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系；三，肯定住房的市场化改革方向，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；四、提出住房的顶层设计问题，要求总结住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。

笔者认为，习近平关于中国住房问题的讲话，对于总结过去多年中国在住房政策及建设上的经验及教训，并通过顶层设计，构建符合国情的住房供应体系，具有极其重要的政策意义。特别是，其讲话的要点更是预示着中国房地产调控的思维将发生很大变局，以行政调控为主的政策体系将逐步淡出，在住房的问题上，将厘清市场与政府之间的关系，主要发挥市场的作用，政府只需做好制度建设以及保障房的工作。很显然，这是一个转折性的变化。

事实上，无论是对于过去多年调控的效果、房地产市场的基本面以及未来制度建设的需要而言，短期的行政调控措施，特别是全国一刀切的调控，已经无法适应中国房地产市场健康发展的需要。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，更是扰乱了整个房地产市场的预期，不仅购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。特别是购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向作用。

而且，从房地产的基本面看，在经历10多年快速发展后，中国在住房问题上已经逐步告别绝对短缺，除少数热点城市，住房供应已经能够基本满足居住需求。住房的最大问题，已经不是总体的供应问题，而是分配的不均和保障严重不足，包括：土地市场的垄断导致土地供应特别是居住用地人为供应不足；基本制度体系缺乏，导致住房分配不公，住房资源集中在少数人手中；保障房欠账严重。这些问题，靠短期调控已经很难解决，必须通过改革土地制度、加快推进房产税以及住房信息的联网和建立住房普查制度等长效机制加以解决。在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再、再而三地出台所谓调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大地破坏市场预期。

笔者能够理解北京市年底急推调控的心情，但这样的举措本身在经历多年的博弈之后已经为开发商和购房者所娴熟掌握，不真正下决心从长效机制上下功夫，而只是玩所谓调控游戏，玩者无心，看者乏味，最终只能贻误建立公平住房供应体系的时机。就此而言，笔者是强烈要求房地产调控退出房地产市场的。