□政策背景

博弈升级“6不准”斩高房价

市场有消息称，本月初，北京市住建委召集近40家房企代表开了一场内部座谈会，重申房价严控措施并口头传达6点意见，其中包括明确年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证；前期已经上市而在今年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不能高于10%；叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。

高端项目拉高房价

链家地产市场研究部张旭分析认为，一线城市价格上涨是政策频频出台的主要原因。在价格上涨过快压力之下，地方政府被迫出台新的政策来稳定市场预期。

北京年初制定的2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。然而，国家统计局发布今年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。完成全年房价目标几乎可能性微乎其微。

根据亚豪机构统计，近期预计入市的项目当中，中低端类刚需项目有所减少，而中高端项目的占比则明显上升。高端项目成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均价。对此，北京房地产业协会秘书长陈志表示，目前北京楼市除了“底部抬升”，还有“高端扰动”的迹象，即“时不时出来一个高价盘，总价上去了，均价也就上去了”。

开发商免疫力提高

实际上，今年以来北京市预售趋严，针对4万元/平方米以上的高价房采取预售许可审批配额管制并非首次，今年的6、7月份就曾经传出原则上超4万元/平方米楼盘每月仅批1个。

对高价项目限价也是今年北京楼市调控的手段之一，在“新国五条”的调控思路下，今年3月底，北京市拿出了最为严厉的京版“新国五条”实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。

然而，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。今年以来，一些项目将装修房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段已经成为开发商逃避政策的惯用手段。

高业绩与高地价增加房企筹码

事实上，除了北京外，深圳、上海也在近期出台加强对房地产市场调控的政策。这是否会影响今年上市房企的年度销量目标？不少房企普遍乐观，新政策对于改善型购房有一定冲击，但影响不会很大。经过多轮调控后，企业风险控制能力已经很强。

截至目前，已有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造其历史最高销售纪录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿元。

与此同时，近期频繁成交的高地价，也增添了房企对后市的信心。“目前市场定价权完全掌握在开发商手中。从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，很可能在四季度的最后几个月开始追求高利润，并且囤房惜售。”北京中原地产市场研究部总监张大伟强调，从目前市场走势看，大部分房企对利润上涨已经形成共识。

□前景预测

明年房价涨势或将延续

“临近年底，这次调控升级只是政府为了完成全年房价控制目标而采取的权宜之计，持续时间不会太久，可能明年初针对高端市场的限令就会逐渐放开。”一位业内人士分析表示。在他看来，这将直接减少今年的高端项目供应，加剧供需矛盾，将使今年在售的高端项目更热，而明年市场上单价在4万元/平方米以上的项目则会更多。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从近期出台的政策来看，无论是二套房首付比例提高还是进一步收紧限购限价政策，多数政策都属于短期行为，不具备长期执行效力，从政策效用的角度来说，这些政策只是为短期内遏制房价过快上涨的“救火”举措，短期内的政治意义大于实际的市场意义。

行政化调控手段迟早有其退出的一天，短期过渡性政策正为房地产调控长效机制的出台做好铺垫。在业内人士看来，正在大规模推出的自住型商品房地块，或许正是解决高房价的长效手段之一。

根据中原地产的统计，今年前10月，北京住宅类土地成交面积为873.44万平方米，高于成交面积868.54万平方米。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，土地供应缺口是最近几年房价上涨的根源，尤其是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米，恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或者房价出现下调。而从今年土地供应情况来看，住宅类土地供应首次超过5成，全年住宅类土地供应有望超过1200万平方米，仅次于2010年出现的土地供应爆发，这将缓解未来两年的住宅供需结构。

不过，高姗认为，土地供应增加特别是自住型商品房的大量推出，对于平稳房价的效力尚需9-12个月左右的时间方能实现。譬如首宗自住型商品房用地是11月4日竞得，预计入市时间最快也要明年下半年，而自住型商品房的规模化上市最快也要到明年年底，也就意味着，明年的市场供应主体仍为普通商品房。再加上早期入市的自住型商品房将率先配售给保障房轮候人群和无房户，对商品房需求群体不会形成巨大分流。

因此，自住型商品房在短期内仍难以占据供需主体，这将使得明年北京楼市房价上涨势头仍将延续，而随着下半年以后自住型商品房的陆续上市，如果供应量足够多，对市场的影响将非常大，平均房价水平也有望得到控制。