不动产投资开闸在即2000亿元险资将入房市

将于10月1日实施的新《保险法》明确规定允许保险资金投资不动产，相关细则也将随之出台，保险资金进入楼市的脚步越来越快。

2000亿元可能进入不动产

关于新法实施后可能涉及的险资规模，据中央财经大学保险学院教授郝演苏估算，大概在5%至8%之间，不会超过10%。根据央行报告，截至2009年6月，保险业总资产为3.71万亿元，也就是说允许进入不动产投资的保险资金量至少近2000亿元。

仲量联行近日发布的《正在崛起的中国机构投资者》白皮书表明，中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为以保险公司为代表的国内机构投资者。根据仲量联行的统计，2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币。如按照其他国家的通行惯例保守估计：即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。

也就是说，无论通过哪种方式估算，届时都可能有超过2000亿元左右的资金进入房地产市场。这是一个什么概念，如果按照当前的物业估值，此投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。

初期不参与房地产开发

对于保险资金可能的投资去向，保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾表示，保险公司在投资不动产的试点初期，暂时不能直接参与房地产开发，只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

“在风险和收益权衡可控的情况下，不动产投资是保险资金一个很好的新型投资渠道，我们尤其看好其中经济适用房的投资。”中国人保集团总裁吴焰9月28日表示，保险资金投资不能只关注短期的暴利，而应着眼于长期稳定的收益预期，并力求对社会有所回馈，经济适用房投资恰好符合这两方面要求。

根据其他媒体记者近日披露的《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)内容来看，目前保险公司只能通过购买产权、入股项目公司、有资产抵押的债权投资，以及相关的不动产金融产品投资不动产，保险资金几无可能进入开发环节，而且限制重重。

对此，上海东方证券资深保险分析师王小罡认为，保险资金进入不动产的主要目的是为了获取租金回报，而不是炒楼。“它可以获得一个长期、稳定的回报。也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式。因为通常股票的投资收益率在10%以上，但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在6%以下。市场希望有一个收益率在6%至10%的投资渠道，而商业地产就是一个好的选择，它弥补了市场的空缺，也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择。”王小罡说。

各险企积极备战

面对新开辟的投资渠道，各大保险公司都在积极备战，提前布局不动产投资。从8月6日到9月10日，短短1个多月的时间，平安信托分别与金地、绿城签署了共计250亿元的合作投资房地产的协议，中国平安将投资地产的意向也表露无遗。

据了解，早在政策出台之前，一些保险公司就已经通过自用名义购买写字楼，或通过集团旗下信托、资产管理公司“曲线”进行房地产投资。

自2007年起，中国平安通过平安信托，相继接手了多家星级酒店、假日酒店的投资项目，投资超过40亿元；2008年5月，平安信托投资18亿元对成都核心地带的3个项目进行改造，建设酒店、写字楼等综合性物业，此举在当时被看做保监会放行保险资金投资房地产的先期信号。

中国平安还设立了专业公司———平安物业投资管理有限公司，具有物业投资、资产管理、工程管理、物料采购、物业管理五大业务职能。

另一保险巨头中国人寿同样对新的投资渠道兴趣盎然。“下半年公司将密切关注监管层新开放的投资渠道，积极寻求基础设施建设投资的配置机会，并为不动产投资、未上市公司股权投资等做好准备。”中国人寿总裁杨超在公司半年业绩发布会上明确表示。

今年7月，国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议，二者将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。

人保集团旗下的人保投资控股公司亦与金融街控股公司正式签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。

新《保险法》让消费者更放心

经过全面、系统的修订，新的《中华人民共和国保险法》(以下简称新《保险法》将于2009年10月1日起施行。保护被保险人利益和加强监管、加大处罚力度成为新《保险法》相较现行《保险法》最突出的特点。

修改幅度前所未有

“新《保险法》共187条，相对现行《保险法》增加了87条，删掉19条，修改了126条，只有13条未做变动。”在此前召开的新《保险法》媒体通气会上，中国保监会法规部主任杨华柏解释：“新《保险法》将有利于保险业的发展，注重保护保险活动当事人的合法权益，加强保险监管和风险防范。”

据了解，我国现行的《保险法》是1995年出台的，至今已经历了两次修改。其中，第一次修改是在2002年，针对我国加入世贸组织承诺对保险业的要求，全国人大常委会对它进行了小幅度的修改，主要是删掉了法定分保等条款；2009年的这次修改，是我国第二次修改保险法，修改所涉内容、修改的幅度远远大于上次。特别是由于2002年修法基本未涉及“保险合同法”部分，而这部分内容本身存在缺陷较多，恰恰是目前我国保险法律关系中产生纠纷最多的领域。

保护消费者利益成关键

据杨华柏介绍，新《保险法》新增了40个条款，在保险合同订立、责任免除、诉讼时效等方面来保护被保险人的利益，比如：采取格式条款的是无效条款；对投保人和被保险人要求的告知应是询问告知，而非被保险人的主动告知，条款里规定主动告知的，合同视为无效。

弃权和禁止反言原则的引入将更大程度的保护被保险人利益，同时，也对保险公司的经营管理提出了前所未有的挑战。弃权原则对保险人的合同解除权行使在时间上进行了限制。新《保险法》第16条规定，“合同解除权，自保险人知道有解除事由之日起超过30日不行使而消灭；自合同成立之日起超过二年，保险人不得解除合同；发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给予保险金的责任。”

杨华柏说，这就是学理上所称的不可抗辩条款，因为按照现行《保险法》，自合同成立之日起逾二年的除外。

对于因此而可能引发的道德风险，一些保险公司表示已有防范对策。“我们为什么收购慈铭健康体检机构，也是出于对风险的管理。客户在正式签主保单前到我们指定的医疗机构进行体检，检查结果对他个人了解身体状况和对我们公司测定风险都有益。”平安保险有关人士对记者透露。中国人寿副总裁苏恒轩则表示：“对此我们有所准备，主要在人员培训、核保核规、内控机制方面加强防范道德风险，不可抗辩条款不会给我们的承保业务带来大的影响。”

加大监管力度

另一方面，新《保险法》增加了大量的监督管理条文，处罚力度得以加大，使监管更加行之有效，具体体现保险公司股东和保险业以外企业监管的两个方面；而旧《保险法》则未对此作出规定。

如新《保险法》新增条款第139条规定，对偿付能力不足的保险公司，监管机构应将其列为重点监管对象，并根据具体情况采取诸如责令增加资本金、办理再保险；限制业务范围；限制向股东分红；限制固定资产购置或者经营费用规模；限制资产运用的形式、比例；限制董事、监事、高管人员薪酬水平；限制商业性广告等。

而限制向股东分红，包括暂停股东分红、限制股东分红水平等；保监会认为，在偿付能力不足的情况下，如果董事、监事及高管人员的薪酬水平过高，会使其偿付能力状况更加恶化；具体而言，既可以直接对薪酬的数额进行限制，也可以要求薪酬水平不得超过某一比例。

针对与保险公司有业务往来的保险业以外企业，新法也给予了保险监管部门实际的权利，对于有涉嫌同保险公司从事违法行为的单位和个人可以采取查询银行账户、相关资料、必要时封存账户资料等手段。

保险公司高管人员也将因新《保险法》的出台面临更严格的监管。比如，在保险公司破产清算后，高管人员只能拿到员工的平均工资，这一规定被视为金融业对高管监管的一大创新。“此次国际金融危机中，华尔街一些破产金融机构的高管，仍拿高薪的恶劣事件，将不会在中国保险业上演。这个硬性规定，在国际金融监管措施中属于首创。”杨华柏说。

“不可抗辩”条款适用于旧保单

随着新《保险法》正式实施日期的日益临近，目前最让消费者关心的莫过于新旧保单之间如何衔接，以及旧保单能否受新法保障等问题。近日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国保险法〉若干问题的解释(一)》(下称“司法解释”)，称新《保险法》施行后成立的保险合同发生的纠纷，适用新《保险法》的规定。新《保险法》施行前成立的保险合同发生的纠纷，除本解释另有规定外，适用当时的法律规定；当时的法律没有规定的，参照适用新《保险法》的有关规定。

据介绍，将于今年10月1日实施的新《保险法》进行了迄今为止最大幅度的修改。在新法中新增的“不可抗辩”条款，是对保护消费者利益的一次重要突破。具体来说，即投保人购买重疾险等保险之前，故意隐瞒了自己的某些病情，按原条款，投保人日后出现重大疾病，保险公司可以拒赔。但新《保险法》实施后，如果投保人的这一重大疾病在两年内没有发作，此后再发作，保险公司必须给予理赔，但“保险人可以在知道有解除事由之日起30日内解除合同。”

不过，关于该条款最终将如何实施，是否适用于旧保单，此前一直无有定论。而此次出台的司法解释则明确规定，“不可抗辩”条款同样适用于旧保单。也就是说，从10月1日新《保险法》施行当日算起，只要旧保单超过两年期限，保险公司不得解除合同。

同时，司法解释还规定，保险合同成立于新《保险法》施行前，而保险标的转让、保险事故、理赔、代位求偿等行为或事件，发生于新《保险法》施行后的，适用新《保险法》的规定。这也意味着二手车主可直接承继原车主的权利义务，无须前往保险公司办理过户手续，有效解决了在车险理赔中二手车保单持有人和车辆所有人不一的问题，从根本上解决了过去因保险标的转让而引发的理赔纠纷。

(本组稿件由本报记者 陈圣莉 实习生 王喜文 采写)