重估楼市调控

最新公布的搜房百城房价数据显示，今年10月全国房价平均同比增长10.7%，为搜房2010年5月开始公布数据以来的新高。一线城市的房价涨幅位居前列，北京、广州、深圳的房价同比增幅分别为29%、25%、24%。北京的平均房价自9月起已突破每平方米3万元大关，而上海和深圳也距3万元大关仅一步之遥。

尽管房价上涨，但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终，而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：

一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前，上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控，造成房地产投资下滑，可能会加剧经济下行的风险。

二是缓解地方政府的财政压力。2011年，中国地方政府的财政收入增长29%，而这一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹，今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。

然而，更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而在另一端，三线城市(除省会城市和计划单列市之外的城市)的房价平均同比增长仅为4%，而且随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。

不管原因如何，持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。

由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。

中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。

因此，在未来的房地产政策中，供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。

在上面三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

在这一轮的房价上涨中，有两个沉默的现象令人担忧。首先是保障房建设，根据官方的数据，从2010年到今年9月，保障房新开工建设总计超过3000万套，共完工1760万套。但是，这些保障房是否确实已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责？我们几乎没有看到这方面的报道。

其次，为实施房产税做准备的住房登记系统至今尚未完成。诡异的是，一方面这一准备工作被屡屡推迟，另一方面相关部门又宣称不存在技术问题。那么问题出在哪里？而即使最终房产税被推出，如果是类似上海或重庆试点的小规模征收，对房地产市场和地方财政的影响将微乎其微。而政府在引入房产税和资本利得税方面无疑太过犹豫不决了。从目前一线城市的情况看，早推出比晚推出好，大规模推出比小范围试点更有效。