上述两个项目分别在2011年和2008年入市。中国证券报记者近日探访发现，曾经约定“意向销售价格9500元/平方米”的首城国际项目，二手房售价已直逼6万元/平方米；首宗“限房价、竞地价”项目长阳国际城，虽然开盘时遭到疯抢，但如今仍有不少房屋处于尚未入住的状态。

　　业内人士认为，北京市提出的自住型商品住房虽以市场化方式进行土地出让、销售，但仍带有一定保障房性质，且会挤压房地产企业的利润。自住商品房面临着开发商转嫁成本、“摊薄”质量的隐忧，此类商品房能否改善楼市供应结构仍有待观察。

　　限价项目存在漏洞

　　从地铁房山线长阳站出口，步行600米即是长阳国际城项目。作为北京首个试行“限房价、竞地价”招拍挂土地的中小套型普通商品房项目，长阳国际城已于2011年4月正式开盘，并于2012年9月正式交房。

　　按照规定，该项目的销售限价为12500元/平方米，户型面积上限定为中小套型，相比当时同区域15000-18000元的商品房均价，可谓优势明显。开盘之前，1594套备选房源有近万人参与摇号，开盘当日即售罄。

　　项目预售方案显示，在限购前提下具备购房资格的家庭可自行申购，但三类家庭可以优先购买，即首次购房京籍家庭、符合条件的首次购房非京籍家庭以及同意购房后放弃保障房购买资格的保障房轮候家庭。每个家庭只能购买一套，购买本项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。

　　长阳国际城的小区门口，共有两家中介门店。两家门店的业务员均向中国证券报记者表示，由于是“保障房”，当前该项目尚不能销售。今年7、8月，曾有数个业主委托其出售位于长阳国际城的房源，报价虽低于当地平均水平，但高于最初入手的价格。同期，淘房网、58同城等网站上也出现了出租或出售长阳国际城项目的信息，但随后撤除。

　　小区保安表示，虽然交房时间已超过一年，但目前小区内仍有不少房屋处于空置状态，有些房屋甚至还未装修。究其原因，一些业主觉得小区位置太过偏远，还有不少业主对房屋质量不满。

　　中介人员还告诉记者，一些买房的业主并不打算入住，甚至不排除具有投资目的的购房者。从他掌握的信息来看，到明年9月交房满两年时，长阳国际城小区将有不少房源放出。据悉，位于长阳国际城对面的长阳半岛小区，如今单价已达28000元/平方米。

　　位于朝阳区双井区域的首城国际项目，因其房价上涨迅速，已变成近年来二手房市场的成交大户。附近链家地产门店的业务员告诉中国证券报记者，当前首城国际项目有近百套房源处于在售状态，销售均价接近6万元/平方米，部分户型的价格已超过6万。

　　然而，与该项目最初的定位相比，出现这种局面可谓意料之外。2006年11月，备受关注的“广渠路36号地”(即此后的首城国际项目)以招标的形式竞出，城开与城建联合体最终以26亿元的价格夺标，不仅低于外界预期的40亿元的价格水平，而且低于竞争对手华润30.5亿的报价。分析人士认为，上述地块之所以“价高者未得”，原因在于城开城建联合体在标书中所做的承诺：以首次置业或改善居住条件人群为销售对象；住宅意向销售价格为9500元/平方米。在楼市调控的背景下，上述承诺很容易获得政策青睐。

　　但在两年之后的2008年11月，首城国际项目首次开盘的价格就达到10800元/平方米，超出了开发商拿地时的承诺。次年的第二次开盘，均价达到18000元/平方米，比拿地时的承诺价格高出近一倍。

　　随后，该项目的二手房价格迅速进入上涨通道中。从首次开盘时的均价算起，短短5年间，项目均价已经上涨了5倍。上述业务员表示，在此期间，部分房源频繁被转手，说明其已成为投资客青睐的对象。该人士还说，由于当时北京尚未出台限购政策，部分购房者一度手握多套房源，是名副其实的“炒房客”。

　　“计划”与“市场”之争

　　作为北京最初的两个以管控价格方式推出的商品房项目，上述两个项目在入市时，都曾引发过业界的争议。争议的焦点在于，项目在土地出让时采取“招拍挂”的市场化手段，但在销售环节采用计划经济色彩较为浓厚的价格管控方式。这导致房屋性质难以界定，并容易扭曲市场信号。

　　北京某房地产项目营销总监向中国证券报记者表示，从满足自住型购房者需求的目的来看，上述两个项目虽然一度受到市场热捧，但仍然是失败的。他认为，行政手段干预价格的后果，要么是房企控制成本影响房屋质量，要么是开发商不顾政策约束，低价拿地高价卖房。上述两个项目的情况分别体现了这两点。