海淀等核心城区豪宅存在结构性稀缺

　　实际上，自调控以后，高端市场的“紧箍咒”常念不断，但只堵不疏的调控政策并未取得长效。多位市场内人士均表示，长期化的调控导致高端住宅的供应存在缺口，但也是结构性的，其中矛盾最为突出的是多年以来土地供应较少的海淀、西城等地区。

　　未来重点城区住宅高端化的趋势将越发明显，北京海淀等核心城区存在豪宅结构性稀缺，也是导致万柳书院出现高蓄客的重要原因。

　　“万柳书院所在的地区属于海淀核心学区，且在2004年以后就没有新盘入市。”亚豪机构市场总监郭毅认为，该项目所属的万柳区域，成熟的高档社区集中区域，已经多年新增住宅供应匮乏，近年来区域内基本已经无期房住宅供应。

　　实际上，包括万柳区域在内，作为北京市核心老城区的海淀，土地供应稀缺的状况已经持续数年，根据北京市土地整理储备中心数据显示，2011年-2013年上半年，海淀区域共计4块居住用地成交，其中包括一块限价房用地，4个地块总计提供41.12万平方米的供应，其中还包括大量回购房、公租房等政策性住宅，能够面向市场的商品房面积不足25万平方米，而仅2012年的1-7月，海淀区商品住宅成交面积已达35.8万平方米，两年半的供应量不足消化半年，市场供应之短缺可见一斑。

　　关于高端市场的走向，许多市场内人士表示高端盘不怕高价，其征得的税费反哺于保障房是符合市场逻辑的。高端盘对于一线城市尤其是北京这样的国际化大都市应该开放限制走市场，这也与刚刚结束的“三中全会”强调加快完善现代市场体系的思路相符。

　　中原集团研究中心发布的报告《十八届三中全会房地产政策》显示，本届“三中全会”强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建设。限价限售作为为达到年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品房住宅尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。