关键词 建设用地

土地制度改革尚需突破

十八届三中全会通过的《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。业内人士认为，农村集体经营性建设用地可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，短期内不会冲击城市房地产市场供求结构。同时，备受关注的小产权房问题，因牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，目前依然无法进入流转。

楼市土地供应不会快速增加

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，农村集体经营性建设用地在农村集体用地中的比例很小，其中不少已经建设了厂房、商业等，真正能进入流转的就更少了。“比例说不好，但相对很少”。

华远地产(华远九都汇)董事长任志强日前也表示，十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，从逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很难实现这一目标。因此前面有两个限制性条件，第一个符合规划，第二个是严格控制用途。

在业内人士看来，集体经营性建设用地出让、租赁、入股，涉及所有权和使用权的问题。集体所有性质不能发生改变，使用权分离，但依然只能是集体经营性建设用地，可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，因此对于增加商品住宅用地供应，目前来看还有很远的距离。

易居中国旗下CRIC研究中心也认为，在目前体制下，农地不可能完全跳开地方政府卖给城市的消费者建造商品房。土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场需求规模增加有正面作用。

目前已开展土地流转试点的广东、安徽等地，流转土地用途不包括商品住宅建设。

土地制度改革大幕逐步拉开

虽然目前可见的农村集体经营性建设用地流转不会直接推动商品住宅土地供应，但不少人士还是表示了乐观的看法。从五年前的“逐步建立”到这次的“建立”，十八届三中全会展现了中央推动土地制度改革的决心。

邹晓云就认为，农村集体经营性用地流转推进，有望成为真正意义城乡土地统一市场平台建立的开端。一旦试点推进顺利，资金进入这一领域，而又没有出现什么问题，这可能会带动更多的农村集体建设用地入市。

北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越认为，在未来城乡统一建设用地市场真正形成后，才会加大土地供应量，从而缓解土地供应不足和住房需求的矛盾。

对于现存的小产权房问题，北京房地产业一位资深人士对记者表示，小产权房在目前的政策体系下没有新出路。小产权房牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，依然无法进入流转。但在未来土地制度试点、改革的深入的情况下，小产权房或许会有新出路，“但路途遥远”。

一家房企高管在接受记者采访时谈到，目前的农村土地流转还谈不上和房企的直接关系。从决定出台到地方具体配套政策出台还需要一定时间。在北京，主流住宅开发商从中受益有限，目前也谈不上对于购房者有怎样的影响。