本报记者 苏锶 上海报道

　　沪七条出台之后，年底上海楼市调控再现组合拳。

　　11月25日，上海浦东限购政策再度收紧。浦东新区外地离婚带未成年小孩的，11月26日起不能买房；上海户籍离婚带未成年子女的也认定为单身，即只能购买1套住房，而之前的政策是可以购买2套。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，单身限购将使此前火爆的自贸区楼市熄火，同时对于年底楼市“翘尾”行情而言，已经形成打击作用。

　　浦东新区单身限购政策收紧，将会影响以“假离婚”方式购房的群体，尤其是最近市场热度较高的自贸区板块，比如森兰板块、临港新城等，将该区域短期内陷入僵局。业内多名中介分析师表示，自贸区楼市房价早已透支利好。同策咨询研究部数据显示，上海自贸区板块个案相对成立前普涨15%-20%。

　　随后，“区县指导价格”再袭上海楼市。业内流传的一份行政限价名单显示，闵行的预售审批指导价位27000元/平方米，宝山的预售指导价格为20000元/平方米，青浦为19000元/平方米，松江为20000元/平方米，原浦东南汇为16000元/平方米，原浦东为35000元/平方米。高于指导价的项目，年底很难取得预售许可证。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，预售价格指导是一种较为直接的干预房价的手段，但很可能也只是临时性的监管措施，难以对楼市产生根本性的影响，明年沪上楼市依然面临着较大的价格上涨压力。

　　综合多家中介机构数据，截至11月24日，上海市商品住宅成交量已高达1158.56万平方米，已经接近自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。

　　在政策组合拳的调控下，上海市商品住宅成交量能否出现年底“翘尾”行情？张宏伟认为，在“沪七条”、浦东单身限购政策收紧、“区县指导价格”等政策作用下，上海市商品住宅成交量相比之前将出现下跌。高端楼盘成交量因为预售许可证的收紧会受到影响；浦东单身限购政策收紧，自贸区炒作热度较高区域、浦东部分高端板块会受到影响；由于“区县指导价格”的限价政策，将使部分高价楼盘暂时无法入市。因此，综合以上因素来看，上海楼市年底“翘尾”行情有可能难以出现。2013年上海市商品住宅成交量预计会在1250万平方米左右，相比前两年仍然是相对乐观的。

　　机构分析师李莹认为，二套房贷首付比例提升、提高非本市户籍人口购房门槛的举措以及对项目预售的严格把控等等，都有较强的短期效应，政策出台后短期内这些需求将产生后置，从而使市场成交量暂时回落，房价涨幅也将得到一定抑制，但随着这部分购房者具备了足够资金或者满足了纳税条件等等，这部分需求还将再入市，房地产市场可能再度进入新一轮高速增长期。

　　张宏伟表示，“区县指导价格”为短期内完成年度的房价控制目标提供了市场环境。但从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。

　　值得注意的是，上海高端公寓行情持续在高位运行。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年10月，全市单价在5万元/平方米及以上的一手豪宅的成交面积为7.2万平方米，环比上涨24.9%，成交均价66823元/平方米，环比微跌0.5%。据陆骑麟分析，近年来豪宅市场的涨价幅度要小于刚需和改善型市场，在市场整体回暖的大趋势下，也刺激了豪宅市场消费者的购房意愿。11月20日，瑞安集团旗下瑞安建业宣布，将带租约出售旗下翠湖天地御苑公寓，单价高达15万元／平方米。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可分析，上海高端公寓销售市场供应较为充足。上半年供求量基本持平，三季度高端公寓供应量几乎为季度成交量的两倍。高端公寓的一级区域如黄浦淮海中路、黄浦老西门、静安江宁路区域售价为5.5万元-11万元／平方米。今年新增服务式公寓主要集中在浦东及浦西的黄浦，租金报价为人民币每平方米每月1.9-7万元。