“地产的区域性很强，首先应该根据区域性进行细分，再以行业的细分来界定。”

　　地产分四板块 产业地产竞争仍在“蓝海”

　　“大众所关心的主要都集中在住宅地产领域”，杨立生说，他认为，除去住宅地产，地产行业还有三个板块。“随着对住宅地产调控力度的增加，从2008年开始，中国的房地产市场开始进行已经进行专业细分，实际上是分成几个方面的，住宅地产是其中一个很重要的方面，除了住宅地产之外，商业地产、旅游地产、产业地产，至少可以分成四个大的板块。”

　　杨立生认为，这四个板块首先是并存的，其次则有先后顺序。“首先发展起来的都是住宅地产，随着住宅地产发展的成熟化，商业地产开始进入人们的视线，”他说，“而当人均GDP达到8000美元以上，旅游地产会进入快速发展期，如果GDP达到10000美元以上，产业地产则会进入快速发展期。”

　　受到最多关注的住宅地产，在杨立生眼里，在具有高利润的同时，产业竞争已经达到了白热化的程度。“相比于产业地产，住宅地产的利润比较高，因为产业地产和旅游地产的周期相对来讲比较长，需要开发，还需要运营，是一个长期的过程。但是住宅地产已经不是暴利时代了，现在的竞争已经进入‘红海’，相对来讲竞争环境十分残酷；而从08年开始到11年这段时间，商业地产领域的竞争也越来越趋近白热化。但是旅游地产和产业地产，还属于蓝海领域，现在进入者很少、竞争小，同时，这方面的利润也是很可观的。”

　　“对于不同地产板块来讲，实际上竞争程度和所处的竞争环境是不一样的。产业地产因为还需要后期运营，因此进入门槛比较高，竞争者也就相对很少。”

　　北京应做产业地产范例 跨界“泛地产”空间更大

　　杨立生认为，北京已经进入了中国地产发展的最高阶段，住宅、商业、旅游和产业地产都已经高度发展。“北京人均的GDP已经超过了1万美元，在这个阶段，每个方向的发展都处在中国房地产发展的前沿，因此北京的地产行业相当有代表性。”

　　“北京的产业地产已经进入细分时代，在产业地产中继续细分。比如中关村网络金融产业园，从我们地产角度来看，就是属于金融地产”杨立生说，他表示，北京的模式是可以推广到全国的，“如果在北京做一个像中关村的产业园，可以到全国复制，至少可以现在全国一线城市、准一线城市负责，就能形成一个独特的产品类别。从这个角度来讲，市场提供给开发商、运营商不是更狭隘了，而是更广阔的了，关键是寻找到发展战略定位，任何一个开发商和投资商，都要寻找到开发、投资定位，如果开发、投资定位能够准确定位，那市场空间是非常大的。”

　　对于“独特的产品类别”，杨立生举了一个例子，“比如我们现在在做一个将航天和地产结合的产业地产，这是一个跨界地产，也是我们说的‘泛地产’行业。中国现在正处于航空行业高速发展的时期，将这个与地产结合，比如做航天主题乐园、航天科技馆这一类，就是航天地产，这是一个细分，也是一个‘独特的产品’，是别人没有的。”

　　“其他的领域，比如城市综合体，中国太多了，一个城市有几十个，完全是同质化的，”杨立生说，“。而比如新兴的领域，比如金融地产、航天地产，竞争很少，而且有相应的进入门槛和壁垒。因此如果进入这个领域，就是无竞争领域，而且取得市场的开发的竞争优势。”

　　“这是绝对蓝海领域，是蓝海竞争。”杨立生说。

　　城镇化以人为本 产业地产助力“产城一体化”

　　“传统的城镇化方式，就是扩大城市的区域面积，是搭架子；而现在提到要进行新型城镇化，这个就是一个改善，是往里面填内容。”杨立生说。

　　“大部分的县域政府，都希望通过工业来拉动GDP，这是一个战略性错误。”杨立生表示，“对于某些县域来讲，有这个基础用工业化拉动GDP，但是很多县域没有这样的资源，如果盲目发展，就不会有实质性的改观。对于这样的县域应该进行细分，比如有的比较落后，但是正因为落后，所以城市适宜发展旅游、养生。县域应该准确定位，要有针对性的发展路径。”

　　以环北京区域的燕郊为例，杨立生举例说，燕郊被称为睡城，因为没有产业支撑，只有大量的住宅开发。相比之下，他认为香河的模式要略好于燕郊，“香河因为原来有这个家具城，还有天下第一城，因此有一种自觉，有一个自己发展的定位。同时，香河作为北京养老地产行业的外溢区域，也是非常合适的，香河现在已经有这样的项目，规模比较大，大概在3000亩左右。”

　　杨立生说，燕郊和香河都是作为“新城”的形式存在的，新城应该突出“产城一体化”，以人的作息为基础，设计其具体定位，而不单单作为背景周边的一个“睡眠功能区”。在产城一体化的过程中，就需要产业地产的支撑，“细分的产业地产是新型城镇化的一部分，是对新城中‘具体内容’的填充”。

　　“现在讲新型城镇化要以人为本，什么叫以人为本？就是应该根据人的活动，来具体定位和设计。”杨立生说。