加码或放松:调控不再一刀切
在各地房地产市场分化的同时,调控政策也不再是之前的“一刀切”,这一点在最新一轮的各地对房地产调控上已明确显现。
受房价上涨压力的影响,四个一线城市纷纷收紧调控,并蔓延至部分二线城市。截至目前,北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州17个城市均已“加码”调控。与之相对的是,徐州却传出“限购”放松的消息,加之前期已有温州、芜湖等城市悄然放松调控,标志着楼市调控已呈现分化趋势。
2014房价:云山雾罩中
房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强;房地产市场起决定性作用的资金面也面临重要变数。
2014年的房价走势如何,冰与火会否持续,泡沫会否破灭?进入年底,关于房地产价格走势众说纷纭,观点不一。
总体看来,影响2014年房价的因素主要有两条:一是调控方式,二是资金面。
由于限贷限购等行政手段多次运用后不见效果,信息联网、房产税等房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,以往的住房市场调控存在两大教训,一是过于排斥市场投资投机,单纯地认为投资投机将推高房价激化矛盾,而忽视了住房投资投机起到沟通当前与未来需求桥梁的作用。过于高估政府管控房价的能力,而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明,政府难以有效管控房价,未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制作用。
因此,倪鹏飞认为,未来中国住房政策取向应弱化行政管控,使市场机制能够充分发挥作用,通过深化市场改革,最大限度改善居民实际住房条件。具体概括为,建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。
“对于一线城市等上涨过快的城市,短期内仍应使用行政手段进行调控。而中小城市则应以经济手段为主,略有管制即可。”赵路兴表示,抑制楼市投资投机性将长期不放松。短期内,“限购、限贷”等措施不会退出,而目前来看,楼市急需的是房产税、信息联网等长效机制的建立,以对楼市预期形成较好管理。
除调控影响外,对房地产市场起决定性作用的资金面也面临着重要变数。
日前,美联储宣布从明年1月起,将每月850亿美元的购债规模缩减100亿美元至每月750亿美元。美联储重申,只要失业率处于6.5%之上,并且通胀预期不超过2.5%,将继续把联邦基金利率保持在零至0.25%的超低区间。
著名财经评论员马光远认为,美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形。马光远表示,美联储如果退出量化宽松政策,多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,一旦QE退出将给房企海外融资带来很大难度,这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将加大,可能被迫抛售房产以应对流动性危机,而大量卖房就会增加市场供给,从而迫使房地产价格下降。
国家信息中心首席经济师范剑平认为,从近两月月度投资来看,投资和总投资增速下滑较快,而对应的利率却在明显上升。他认为,2014年将会延续2013年的情形,资金利率水平很难有明显下降,这就意味着,即使2014年仍然对房地产采取容忍态度,房地产依然会面临高资金成本,甚至会在资金成本的压力下,造成供给紧缩。
华远地产(华远九都汇)董事长任志强则表示,中国房地产业并没有实质性的泡沫。但2014年总体房价增幅将趋缓。“我们看2014年,总的趋势是看涨的,但是增幅放缓,如果说具体区间,则有可能从两位数降到一位数。”
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冰火房地产
2013年房地产市场最突出的特点便是“涨”与“跌”的共存,一线城市房价暴涨高烧难退,三四线城市“鬼城”、“鬼楼”频现,透出阵阵寒意。冰与火成为2013房地产市场的最好诠释。
日前,“房”字被评为2013年度国内热字第一名,佐证了2013“房”市之热。但随着房地产调控方式的转变以及资金面的变化,2014年房地产市场将以怎样的面貌呈现,值得期待。
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