中国房地产学会副会长 陈国强

2013腾讯房产年度峰会暨颁奖盛典12月19日在北京举行，峰会以房地产企业发展和转型为主线，旨在为处于行业大变革的中国房地产业带来可持续发展的前瞻性思考，探寻未来房地产行业的发展机遇，并对年度优秀企业项目进行表彰，树立行业标杆。中国房地产学会副会长陈国强表示，在观察政策的变化之后要特别注意到这一点，表面是增加了，但是商品房用地大大被削减了，比重降低了。

主持人：假如您是上海市市长，这么热的一个城市，前面刚才公布的数字说每年新增人口要达150万，这个太夸张了，有60万到80万大家都觉得呼吸困难了，150万的话，这个城市不是房地产的问题了，我觉得水都出现问题了。您如果是上海市长的话，针对上海市的问题怎么解决？

陈国强：三中全会以及中央经济工作会议相关文件里面对北京、上海这样的城市，实际上给他们辅导怎么做作业。就是要提高住房用地的比例，提高土地的利用效率，就是提高容积率一样。适当减少工业用地，供给结构要调整。当然还要做总量的改善，总量要做加法，不能像过去那些年完成40%、50%，年度计划打对折，这显然对市场的预期来说，对于市场房价上涨的势头来说完全是向相反方向的。

止住需求上面的减法是不够的，一定要在供应上加。习总书记千方百计增加供应，刚才顾会长说了，这些是针对某些特殊城市，让他们记下来，让他们有实际的行动，让市场看到信心，对未来的预期要有平稳的预期。根本还是在土地说做加法，既有总量上的加法，也有供应的加法，把住宅用地和总量提下去。

今年也注意到北京市场的土地供应，总量上的确是完成得不错了，但是我想任总有很具体的感受。总量是增加了，但是商品房用地增加了多少？我想是减少了。因为我们知道北京过去是搞配建的，商品房配建15%以下的保障房，今年配建到不了。保障房加自住房配建零星的商品房，方式完全变了。这样的方式增加，尽管增加了土地的土地用地的总量，但是对于商品房用地的挤压同样非常明显。这个可以看得很清楚，在观察政策的变化之后要特别注意到这一点，表面是增加了，但是商品房用地大大被削减了，比重降低了。

这样的一个结果我觉得是可以预见的，未来市场上保障房、自住房、商品房之间会出现两极化，我方面我可以对东坝这个地块做例子。这块地既有保障房、限价房、自住房和少量的商品房，因为限价房明确了是1万之内，好像是9900。自住房部分参考区域的价格，定的好像是2200，不知道对不对。商品房用地楼面地价大家注意到已经超过5万块钱，这样一种政策的调整到底是好事还是坏事，我觉得是显而易见的。上海的情况北京没有完全一样的操作，其他城市要引以为戒，做加法不是这样做的，这个是走进歧路了。

主持人：总量要增加供应。

陈国强：特别是保证商品房用地，我觉得这是基本的。所以他们没有领会习总书记千方百计增加供应的真正含义，我是这样看的。

陈国强：我再补充一句，苗会长说的思路我在大的方向是同意的，北京恶补的方式，不能用极端恶补了方式补保障房的短板。而且保障房在配建方面，保障房和商品房的配建方面在全国算是一种创新，示范的效果恐怕是反向的。对于保障房不能同步配建转嫁节开发商，最后是消费者承担了。这个问题需要进一步探讨。