网络公司只是开发商“马甲”

根据销售人员介绍，项目开发商为“北京漕运码头投资发展有限公司”，而在合同上的出租人却显示“汇天网络科技有限公司”。对此，该销售人员的解释是，汇天网络科技有限公司是漕运码头旗下的公司。

《中国企业报》记者获悉，汇天网络科技有限公司成立于2007年10月份，前身为宋庄信息基础设施投资有限公司，经营范围为技术开发、应用，开发销售计算机软硬件及外部设备以及市场信息咨询等，但该公司鲜有大的科技项目经验，其目前的经营期限为40年。

开发企业也就是利用网络公司的名义，才拿走了该块土地。该项目最初为“云端产业园”，后来更名为“数据技术研究中心”，供地数量为建设用地13.31公顷。而2013年，该项目拿到的国有土地使用权证也显示，项目用途为科教用地，使用截止日期为2061年12月25日。

科教用地和商业用地在本质上有很大的区别。根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，前者属于公益事业用地，一般是采取行政划拨方式供给；后者属于商品房性质，应当采取出让方式供地。

蹊跷的是，到了即将销售的2013年1月，投资商北京漕运码头投资发展有限公司才正式注册，注册资金为4000万元，而目前的经营期限到2043年为止。也就是说，无论投资的漕运码头还是“出租”的汇天网络，经营期限均少于合同上约定的出租50年的期限。

而让人意外的是，项目里的几栋楼被当做商住房出售，名字变成了现在的“国际健康港”，销售人员以项目在公园内、环境非常幽雅为卖点进行宣传。

当时的资料宣称：通州区政府在税务、行业、就业、人员等方面给予入园企业最优惠的政策扶持。此外，园区可协助企业对接通州区政府，为入园企业提供一事一议政策扶持。

利润远高于正规房地产开发

一份中融信托近期对该项目所作的尽职调查资料显示，该项目楼面地价为580元/平方米，从2010年8月—2011年7月，融科、旭辉、首开拿下的周边四宗土地楼面价均超过7000元/平方米。预计项目未来销售收入为52.93亿元，销售净利润19.02亿元，净利润达到36%。利润空间极为可观。

也就是说，该项目的土地成本不到周边商品房土地成本的10%，而售价则是商品房的70%—80%，其利润空间比正规地产开发还高。

开发商的宣传资料和相关批文基本吻合，国际健康港确实为通州区政府的重点产业项目。开发商对外称，项目投资40亿元，总投资占地500亩，一期总占地270亩，总建筑面积40万平方米，30%的绿化率，30%的建筑密度，目前在售的18栋商住楼定位为“中央别墅区首席健康综合体”。

北京市国土局的相关工作人员对《中国企业报》记者表示：“国土部门主要管小产权的处理，如果项目有土地使用证，那属于住建委负责”。北京市住建委相关工作人员之前对外表示，购买房屋一定要核对清楚开发商的相关证件。

采访过程中，有人认为国际健康港“属于小产权房”。在他看来，凡是70年大产权住宅以外的都属于小产权房，国际健康港的开发企业就算有产权证，也不能分割给购买的业主，对于业主来说完全没有产权。

也有人认为这种模式不属于小产权。一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。多年来，有关部门就曾发话：小产权房实质是违法建筑。

但是他们一致认为：该模式完全属于违规操作。一位业内人士告诉记者，这种项目完全钻了法律的空隙，面对行政监管，他以出租的名义，但是交易的过程又属于销售模式。开发商采取“以租代售”的名义，将更多的法律风险转嫁给了购买人。

值得注意的是，《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》显示，自2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，在项目备案或核准批复中应明确不得擅自改变用途。未经批准不得转让或销售。规划部门进行规划验收时，对未按建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的，不予规划验收。