成交再创新高

　　自2010年以来，我国房地产市场调控不断升级。今年年初，“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”的方向明确。尽管调控升级，但中指院百城价格指数环比仍连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比则连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%。

　　中指院最新报告显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。同时，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年最高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。

　　在经历全行业快速扩张后，我国已经诞生了一批大型房企。“万科从2008年的470多亿元到2010年突破千亿元，共用了两年时间；而碧桂园从2012年销售额470多亿元到2013年破千亿，只花了一年的时间。”一位房地产业内人士感叹，在新的市场形势下，只要构建独特的产品、市场体系，把握市场调整期机遇，房企的业绩会爆发式增长。

　　统计显示，今年销售额超过千亿元的房企规模进一步扩展至7家，除了万科、保利、中海、绿地外，恒大、碧桂园、万达等公司都将突破千亿元销售大关。

　　“标杆房企能够在今年取得这么好的销售成绩，一方面是聚焦主流客户需求，优化了刚需、改善型产品结构；另一方面是因为这些企业把握了一二线市场快速增长的机遇。”中指院分析师表示。

　　今年前11月，十大代表性企业累计拿地金额共3086亿元，同比增长了87%，比去年全年水平高出31%。“拿地与新开工的时间差一般是六到十二个月，从2012年四季度土地市场明显回暖到今年，这些供地将在2014年陆续开工。”上述地产人士指出，明年房地产新开工面积还会继续增长，市场供应量将会提升。

　　“普涨”动力不足

　　在我国为应对经济变化而出台的各项宏观政策中，房地产政策一直是其中重要组成部分。伴随着房价的波动上涨，政策也几经变化调整。2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。

　　今年下半年以来，房地产政策在趋于长效化的同时，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，则在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

　　“热点城市房价在未来仍将上涨，很难期待限购限贷政策放松，现有的行政化调控手段也很难在短期内退出，不同城市的政策取向会继续差别化。”中指院分析师直言，一线城市和热点二线城市供不应求的压力仍很大，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。

　　业内人士认为，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。预计2014年全国商品房销售面积增幅将明显低于今年。同时，市场惯性将使得明年上半年同比增速相对较高，但下半年将有所回落。