夏家胡同 西南三环将起城市豪宅

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从今年市场供地的特征来看，已基本形成了传统保障房（经济适用房、两限房、公租房）、自住型商品房以及纯商品住宅用地三线并行的局面，有的地块甚至同时存在三种住宅类型用地并存的现象。保障性部分的挤压使得纯商品住宅部分的成本进一步提高，未来甚至可能会出现纯商品住宅全部“豪宅化”的倾向。

今年年内成交的地块目前已经开始逐步入市，亦庄、台湖、孙河、夏家胡同、农展馆、东坝……这些区域也因土地市场的火热而备受关注，多数土地出让时的楼面单价已超过在售项目单价，“面粉贵过面包”的现象在今年变得见怪不怪，为了赶上“面粉”的价格，原有的地块和项目也因此搭上了“高端”的班车，几大热门板块也因为区域土地的集中出让贴上了自己的标签。

夏家胡同地块是今年年内唯一一块位于三环内的住宅用地，名不见经传的懋源置业战胜了中粮、恒大、保利首开联合体等品牌房企后，最终以17.7亿加3.8万平方米公租房摘得该地块，纯商品住宅部分的楼面均价约在4.5万/平方米。业内人士预测，该地块未来售价至少将在7万至8万元/平方米。

与今年大热的几个区域不同，夏家胡同地块具备唯一性，而三环内的位置让该地块上的项目成为豪宅变得理所当然。

据懋源置业相关负责人介绍，夏家胡同地块预计明年年底能够正式入市，具体的产品形态尚未确定。不过可以确定的是，懋源置业会在自己开发的北三环豪宅红玺台的基础上，将夏家胡同地块打造为纯粹的高端大户型社区，并采用精装修设计。该地块将被打造成西南三环标杆性的城市豪宅。据了解，红玺台目前已经全现房销售，最新的售价为8万至9万元/平方米。

目前，夏家胡同周边基本无新房在售，夏家胡同地块的出现帮助了地块周边的二手房中介，4.5万元/平方米的楼面价是他们向客户推销房源时最常被使用的说辞。而该区域内最大的商品房项目万年花城二手房的挂牌价格从年初的30000元/平方米左右已涨至40000元/平方米，部分位置、户型较好的房源售价也已站上45000元/平方米大关，“面包”终于快马加鞭地追上了“面粉”。

东坝 限价、自住、高端三线并行 豪宅开发没有参照物

如果说上半年土地市场最热的板块是台湖，那么下半年最热的板块无疑是东坝。11月4日，保利首开联合体以21亿元的总价拿下东坝地块，这也是一块混合了限价商品房、自住商品房和普通商品房的地块，其中限价商品房限价9900元/平方米，自住型商品房22000元/平方米，普通商品房楼面价已超过37000元/平方米。随后，恒大又以51.35亿元的总价拿下东坝南区地块，配建11.2万平方米自住型商品房和1.69万平方米的限价房，而商品房楼面价已超5万元。11月28日，首城置业又以21.45亿元拿下一宗混合了三种产品线的地块。限价商品房、自住型商品房、高端住宅三线并行的开发模式将成为东坝区域的主流。

业内人士指出，三线混合的开发模式对于开发商是个不小的考验，无论在规划还是销售方面，目前市面上还没有成熟的可参考经验。由于22000元/平方米自住型商品房的限制，东坝未来普通商品房的定价很难上得去，如果没有过硬的产品，购房者很难接受三倍、甚至四倍于自住型商品房的销售价格。据接近恒大地产的人士透露，恒大将在东坝开发其在京的首个高端项目，这也是恒大在京的首个带有普通商品住宅的地块。

目前，东坝地区有两个新盘在售，都是老项目的后期。首开常青藤(楼盘资料 业主论坛) 四期预计2014年年初将开盘入市，户型为90-100平方米的小三居，具体价格未定。北京奥林匹克花园(楼盘资料 业主论坛) 现房在售，主要以大户型为主，售价为37000元/平方米。

农展馆 每平方米15万至30万 或成北京豪宅价格标杆

东三环绝版地块农展馆甲8号是2013年度北京土地市场名副其实的“地王”，73099元/平方米的楼面价创下北京住宅用地的新高，而它也成为北京今年疯狂的土地市场代名词之一。

其优越的地理位置、超高的楼面价注定该地块上未来的项目与普通购房人无法发生关联，但它对于购房人的心理造成巨大的影响。

对于农展馆地块何时能够正式入市，产品形态如何，融创中国相关负责人表示目前还不方便透露。不过10月融创中国董事长孙宏斌在媒体的公开见面会中透露的讯息，已经为农展馆地块未来的开发勾勒了一个模糊的样子。

对于农展馆地块，孙宏斌给出的定位是“皇冠上的明珠”。他也在自己的微博 中写道，“我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。”孙宏斌透露，农展馆地块未来的售价在15万元/平方米以上，临湖的两栋最高单价将超30万元/平方米。

融创中国北京团队的相关负责人也表示，融创将会把这块地打造成世界级的豪宅，向世界一流作品看齐。业内人士指出，农展馆地块首先具备天然的地理优势，以融创的营销能力再加上融创从绿城汲取的产品打造经验，未来或称为北京顶级豪宅的标杆产品。