【趋势2】

改善型项目接棒主力市场

不少房企人士表示，2013年，北京楼市一个显著的变化是，在上半年市场交易中，首次置业需求仍占绝对优势；而从年中开始，对价格承受力较高的改善型需求开始占据较大比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。

无独有偶，根据一份统计数据的调查结果，北京楼市成交的平均户型面积在近期均有一定程度的提高。有业内人士指出，在近期推出“单独二胎”政策，将有可能彻底改变楼市现存的户型格局，未来新房居室户型的设计将会有更多的三居室、四居室和多居室产品出现，而考虑到目前高房价和资源的有限性，如何在尽可能不多增加面积的前提下设计满足新增的需求，已成为不少企业开始思考的问题。

事实上，政府主导的自住型商品房，也从户型上开始更多考虑到改善型需求。北京首批自住型商品房项目，虽然以户型套型面积在90平方米以下的紧凑小户型为主，但这些不到90平方米的小户型仍要满足三室两厅的标准。

由此也说明，改善型需求正在日渐放大，未来将会形成巨大的市场推动力。

【趋势3】

小型商办产品如日中天

今年北京商品房市场调控进一步加码，限购、限价、限售此起彼伏，一些不限购的小型商办项目却获得了新机遇。随着强大的市场需求，商办项目在年底更有快马加鞭的势头。

业内人士表示，当前住宅限购的市场环境下，只有商业地产可以放大金融杠杆来实现盈利。在目前国内投资渠道狭窄的大环境下，众多中小投资者都想搭上北京楼市飞速上涨的快车，尤其是商业型物业，但由于写字楼和大兴商铺的资金门槛太高，小户型商业办公类项目则成为最好的目标。

从近期的销售排名来看，包括旭辉E天地(楼盘资料)、金隅自由筑(楼盘资料 业主论坛)、合生世界花园(楼盘资料 业主论坛) 等项目，均入围市场销售前10名。由此可见小型商办项目在市场中的火热行情。

另据一份机构针对北京10个商办项目的监测数据，从项目的租金回报率来看，七成以上的项目都可以达3%以上，部分项目甚至能够达到4.3%—4.7%，这已远高于普通二手房2.2%的租金回报率。

今年以来，北京二手商住房在部分区域的成交增长尤为明显。机构统计显示，包括亦庄、百子湾、国贸、双井等典型区域，今年下半年以来，商住两用房成交占比大幅度上涨。如百子湾区域，目前二手房成交商住两用房占总量的七成之多，其他几个区域，商住房成交比例与2013年一季度相比，也都有5%以上的增幅。