商品住宅市场全面复兴

进入2013年，北京住宅市场进入全面复兴阶段。新房市场方面，受供应情况影响，商品住宅市场销量呈现前高后低局面，前11个月共成交107496套，同比小幅减少1%；而二手房方面，全年市场整体表现亮眼，前11月二手房的网签量已经超过去年和前年全年，创三年来新高。

新房

住宅销量前高后低

随着地价进一步走高以及自住型商品房批量入市的影响，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势会越来越明显，中高端项目所占比重将出现上升。

1大兴通州成主战场

根据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月北京市商品住宅共实现成交107496套，成交面积1151.8万平方米，同比去年同期，成交套数小幅减少1%，成交面积下降3%。

据亚豪机构统计，从月度变化情况可以看出，2013年上半年北京住宅成交延续了2012年下半年以来的热度，月度成交普遍处于较高水平，月均成交10382套。但是随着市场价格的持续上涨，自2013年下半年开始，部分区域项目价格已大大超出调控前水平，价格的过快上涨不仅已经超出部分购房群体的承受范围，更引发了他们对于市场预期的转变。而自10月之后，随着自住型商品房的推出，以及随之大量该类型住宅土地的出让，更是转移了大量购房群体的注意力，导致下半年月均成交仅9459套，呈现出明显的前高后低之势，在原本属于冲刺阶段的年底几个月，北京商品住宅市场销量却反而有所衰减。

从成交区域来看，2013年北京住宅成交的主战场位于大兴与通州区域。根据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月，大兴与通州区住宅成交套数均在18000套以上，占据全部成交的比重分别为19%、18%。从成交排行中也可以看出，2013年前11个月中，成交排名前十位的项目当中，有3个位于大兴区，而通州区则占据了四席，排名首位的是位于大兴区的珺悦国际(楼盘资料) ，前11个月共实现成交2286套。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，大兴区取代朝阳区成为年度成交的区域榜首，这一方面说明郊区化趋势的日益发展，另一方面则是随着市场价格的不断提升，城区项目逐渐均上升至中高端项目的行列，而这类项目受到政策的影响较大，因此2013年基本成为郊区中低端项目的主战场。

2供应不足制约成交回暖

从供应情况来看，随着住宅市场价格不断回升，2013年应是市场供应大幅回暖的阶段，但实际情况却并非如此。据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月北京住宅市场共有287个项目入市，共提供住宅产品63680套，规划总建筑面积666.3万平方米，虽然相比去年同期出现一定增长，但是仍处于较低位水平。

对于供应未现大幅增长的原因，高姗认为，一方面是受到2011-2012年度土地供应低迷的影响，造成大量房企客观上无法推出大量新房源入市，直接导致市场供应后继无力；另一方面，政策因素的影响也使得房企主观推盘意愿受到影响，今年以来实施的限价令政策使得大量项目无法按照既定价格策略进行销售，虽然会有部分项目通过“曲线涨价”的形式规避政策影响，但是仍有很多项目无法绕过政策涨价销售，只能不断推迟入市。

虽然全年供应情况不容乐观，但是最近几个月市场供应开始出现回升，项目单次推盘量较为乐观，并且相比前期价格上涨幅度明显减少，部分项目甚至出现“平价”推盘的现象。

高姗认为，出现这一现象的原因在于房企预期的改变，年底前自住型商品房地块的大量成交以及首个自住型商品房项目的上市，转移了刚需购房者的关注点。为规避未来大量自住型商品房集中上市可能会带来的市场竞争冲击，因此部分房企选择在这一阶段加快推盘节奏，并且以较为“亲民”的价格获得市场认可。另外，由于今年实现成交的宅地将逐渐于2014年开始入市，土地储备的丰厚将减缓明年市场供应的压力。

3高端成交明显火热

高端市场方面，据中原地产研究部统计数据显示：截至12月初，北京新建住宅中单价超过5万元/平方米以上的高端住宅项目达到2088套，首次突破2000套，成为历史新高。

从成交结构特征来看，亚豪机构统计数据显示，今年前11个月北京住宅市场主力成交面积区间为70—90平方米与90—120平方米，占比分别为27.6%、25%，而主力户型则为两到三居；从总价特征来看，2013年前11个月占据成交主导的总价区间在100万—200万元之间，占比为45%，基本与去年同期持平，但是与去年同期不同的是，总价100万以内的成交出现下滑，而总价200万元以上的成交却出现上升。

别墅市场在供给减少的情况下，热度逐渐增加。以龙湖为首的别墅项目均有出色表现，龙湖·双珑原著(楼盘资料) 和好望山两大别墅项目前三季度取得北京别墅销量和销售业绩双销冠，其中，在1500万元/套以上的高端住宅中，别墅成交量较2012年大幅提升。业内人士预计，由于预售证受限等因素，今年北京别墅市场并未完全发力，焦点板块还将在2014年亮相，或将引发更大的别墅置业热潮。

亚豪机构认为，从明年市场情况来看，年初随着4万元预售禁令的解禁，将会有一批中高端项目集中上市，另外从今年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，因此未来中高端项目所占比重将出现上升。