在经历屡调屡涨的尴尬之后，2013年楼市调控将走向一个新的阶段，一整套长效调控机制则将逐步替代近几年不定时加码或放松的行政调控。调控部门对避免投资、投机性购房的决心绝不会改变，而房产税试点的铺开及最终普及也只是时间问题。

行政调控淡出强化市场作用

2011年中央经济工作会议中，谈及房地产时强调“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

2012年中央经济工作会议中，谈及房地产时强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。

12月13日，中央经济工作会议闭幕。今年的中央经济工作会议中，提到与房地产相关的词汇包括“住房问题”、“廉租住房”、“公共租赁住房”、“保障性住房”以及“棚户区改造”等寥寥数语，对“房地产”只字未提。此举透露出来一个信号，即政府只负责管理好房地产的社会功能。这也意味着，在2014年，中央政府对房地产市场的管理思路将会发生变化。

十八届三中全会结束后，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）提出要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，同时“加快房地产税立法并适时推进改革”。万达集团(廊坊万达广场) 董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会强化市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

转向供应端管理

经历几个月的调控空窗期后，国家和地方层面也开始传递出新的思路，侧重供给和强调市场化手段已经渐成共识。

住房和城乡建设部副部长齐骥在接受采访时表示，要解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向。齐骥指出，近期着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

10月23日，“北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，提出2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地等七条政策措施，公布了北京“低端有保障、中端有政策、高端有控制“的房地产市场总体思路。此外，北京市住建委还发布消息称，今年年底前北京将完成2万套自住型商品住房供应，明年计划推出5万套左右。

在此之前，政策大多在打击投机需求、加大流通环节成本上下功夫，而此次京七条是北京首次在抑制需求的基础上，增加了限价供给，真正从供需两端抑制房价。从短期内来看，此举有利于缓解房价过快上涨的情况。

受制于高房价调控压力，北京四季度已经加快了针对解决夹心层住房问题的自住型商品房供地计划。截至目前，北京已经集中出让了18宗配建自住型商品房地块，合计建设面积已达197万平米，分散于朝阳、昌平、通州、顺义、大兴、丰台等市县。如果以每套自住房90平米的面积保守计算，已经完成2013年2万套自住房供应计划。

调控高压将长期存在

随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控的决心。10月以来，深圳、上海、北京、广州等一线城市楼市调控相继加码之后，近期长沙、南京、沈阳、厦门等城市公布了最新的房地产市场调控工作意见，年末的调控潮由一线城市向二线重点城市蔓延。

“今年的‘金九银十’可以说是仅次于2009年的房地产爆发年份，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有26个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。”中原地产市场总监张大伟表示，为了应对年度的房价调控目标，后续可能有更多城市继续出台地方收紧调控的文件。

房价不断上涨的现状，热点城市地方政府已经率先根据自己地区内实际推出调控政策。比较典型的是，近期深圳市和北京市先后出台“深八条”和“京七条”，两个政策虽然目的都为平抑房价，但侧重点各有不同。深圳的调控措施是以加码为主，自2013年11月6日起，当地二套房贷首付款比例执行不得低于70%，而北京则在全国首推自住型商品房，通过增加供应的方式稳定市场预期。

中国房地产学会副会长陈国强表示，虽然中央未提房地产调控和商品房市场，并不意味着会放松调控或退出调控。目前不明确因素很多，从政策层面来看，已看到市场变化和矛盾，市场分化明显，针对不同城市，不会沿用过去中央统一调控号令，而是更强调地方政府调控的积极性和主动性。在北京、上海等一线大城市，一旦调控终止极有可能面临房价暴涨的局面。各地仍然会根据自身情况制定或紧或松的楼市政策，不过以往“北京生病，全国吃药”的状况将不会继续。